Taux d'occupation, coefficient d'utilisation et taux de perméabilité du sol : ces termes vous semblent-ils venir d'un autre monde ? Mais ce n'est pas le cas ! Tous ces termes se rapportent au processus de construction d'une maison.

Et tous ceux qui construisent leur propre maison rencontreront ces mots étranges en cours de route.

D'ici là, il est essentiel que vous sachiez ce qu'ils signifient et l'importance de chacun d'entre eux.

Et c'est exactement la raison pour laquelle nous vous proposons ce billet, pour vous expliquer, temps par temps, ce que tout cela signifie après tout. allons-y ?

Qu'est-ce que le taux d'occupation ?

Le taux d'occupation fait généralement référence à la superficie qu'il est permis de construire sur un terrain. Ce taux varie d'une ville à l'autre et d'un quartier à l'autre. Les zones urbaines ont également tendance à avoir un taux d'occupation plus élevé que les zones rurales.

La taxe d'occupation du sol est fixée par les municipalités dans chaque commune et est importante pour garantir que les logements sont construits de manière durable et équilibrée, en évitant une croissance débridée et non planifiée.

Ce sont les services d'urbanisme qui déterminent le taux d'occupation pour chaque secteur de la ville, car chaque région est divisée en zones et pour chacune de ces zones, un taux d'occupation différent est déterminé, en fonction de l'objectif du plan directeur de chaque municipalité.

Pour connaître le taux d'occupation de votre ville, vous avez deux possibilités : rechercher cette information sur le site web de la mairie ou vous rendre personnellement au secteur de l'urbanisme et demander cette information ; dans ce cas, une petite redevance est généralement demandée.

Il convient de rappeler qu'avant de commencer les travaux ou même le projet, il est déjà essentiel de disposer de ces informations, afin de ne pas courir le risque d'un embargo sur les travaux, de payer une amende ou de devoir modifier le projet à la dernière minute.

Comment calculer le taux d'occupation

Maintenant, la question qui se pose est la suivante : comment calculer le taux d'occupation ? C'est beaucoup plus simple qu'il n'y paraît.

Mais vous devez d'abord connaître les mesures totales de votre terrain en mètres carrés.

Supposons que vous possédiez un terrain de 100 mètres carrés et que vous souhaitiez construire une maison de 60 mètres carrés. Le calcul doit être effectué en divisant la surface totale construite par la surface totale du terrain, comme suit :

60 m² (surface totale construite de la maison) / 100 m² (surface totale du terrain) = 0,60 ou 60 % d'occupation.

Si la municipalité de votre commune a déterminé que la valeur maximale d'occupation d'un terrain doit être de 80 %, votre projet est acceptable, dans le cadre de ces paramètres.

Mais il est important de noter que le taux d'occupation ne concerne pas seulement la taille de la maison, mais toutes les couvertures que vous avez sur le terrain, telles que les dépendances, les espaces de loisirs couverts et les étages supérieurs avec des excédents.

Regardons de plus près : votre terrain est de 100 m² et vous avez un projet de maison de 60 m² au premier étage et un deuxième étage où sera construit un balcon de 5 m² en saillie. En outre, vous avez encore l'intention de construire une dépendance avec un espace de loisirs de 20 m² au total.

Dans ce cas, le calcul doit être effectué comme suit : il faut d'abord additionner toutes les surfaces bâties du projet.

60 m² (surface construite totale de la maison) + 5m² (surface excédentaire de l'étage) + 20m² (surface construite de la dépendance) = 85 m² au total

Divisez ensuite la surface bâtie totale par la surface terrestre totale :

80 m² / 100 m² = 0,85 ou 85 % d'occupation.

Dans ce cas, pour un taux d'occupation déterminé à 80 %, le projet devra faire l'objet d'une restructuration pour correspondre aux paramètres exigés par la municipalité.

Mais en supposant que le balcon de l'étage supérieur ait la même superficie que le premier étage, il n'y a pas d'excédent et le taux d'occupation devient donc de 80 %, ce qui correspond à la limite fixée par les organismes publics.

Dans ce contexte, vous vous demandez peut-être ce qui entre dans le calcul du taux d'occupation et ce qui n'y entre pas :

Domaines pris en compte dans le taux d'occupation

• Avant-toits, balcons et chapiteaux de plus d'un mètre carré ;
• Garages couverts ;
• Les zones bâties telles que les zones de loisirs et de services, à condition qu'elles soient couvertes ;
• Edicules ;
• Les excédents horizontaux des étages supérieurs, tels que les balcons.

Zones non prises en compte dans la taxe d'occupation

• Garages ouverts ;
• Piscines ;
• Salles des machines ;
• Les étages supérieurs qui ne dépassent pas horizontalement le métrage du premier étage ;
• Espaces bâtis souterrains tels que les garages

Cependant, bien que les zones susmentionnées ne soient pas prises en compte dans le taux d'occupation, elles entrent dans le calcul du coefficient d'occupation des sols. Si vous ne vous y retrouvez pas, nous vous donnerons plus d'explications dans la prochaine rubrique.

Coefficient d'utilisation

Le coefficient d'utilisation est une autre information importante que vous devez avoir à portée de main lors de la construction de votre maison.

Cette valeur est également déterminée par la municipalité de chaque commune et dépend de la manière dont le terrain a été utilisé.

C'est-à-dire que tout ce qui a été construit compte, qu'il s'agisse de surfaces fermées ou ouvertes, contrairement au taux d'occupation qui, dans la plupart des cas (cela peut varier selon les municipalités), ne prend en compte que les surfaces construites couvertes.

Une autre différence entre le coefficient d'utilisation et le taux d'occupation est que, cette fois, les étages supérieurs entrent également dans le calcul, même s'ils ont la même mesure que le premier étage.

Par exemple, trois étages de 50 mètres carrés représentent 150 m² pour le calcul du coefficient d'utilisation.

Pour calculer le coefficient d'utilisation, il faut multiplier la valeur de tous les étages et la diviser par la superficie totale du terrain, comme suit :

50 m² (surface totale de chaque étage) x 3 (nombre total d'étages) / 100 m² = 1,5. En d'autres termes, le coefficient d'utilisation est ici de 1,5.

Supposons maintenant qu'en plus des trois étages, le terrain dispose d'une aire de loisirs de 30 m². Le calcul se fait cette fois-ci de la manière suivante :

30 m² (espace de loisirs) + 50 m² (surface totale de chaque étage) x 3 (nombre total d'étages) /100 m² (surface totale du terrain) = 1,8.

Pour le calcul du taux d'utilisation, il ne faut pas non plus tenir compte des constructions en sous-sol, mais en revanche, les chapiteaux, les avant-toits et les balcons de plus d'un mètre carré doivent être comptabilisés, ainsi que les surfaces bâties non couvertes telles que les piscines, les terrains de sport et les garages.

Taux de perméabilité du sol

Un autre calcul extrêmement important doit être effectué avant le début de la construction, il s'agit du taux de perméabilité du sol.

Il est important de veiller à ce que l'eau de pluie puisse pénétrer correctement dans le sol, afin de libérer les villes des inondations et des engorgements.

En effet, en cas d'utilisation inadéquate de sols imperméables, l'eau de pluie ne peut pas s'écouler de manière satisfaisante et finit par inonder les rues, les trottoirs et les autres espaces publics.

Le taux de perméabilité du sol est également fixé par les municipalités et chaque ville a une valeur différente. Pour calculer le taux de perméabilité du sol, vous devez multiplier la valeur proposée par la municipalité par la superficie totale du terrain.

En général, ce taux varie entre 15% et 30% de la surface totale du terrain. Imaginons que le taux de perméabilité du sol exigé par votre mairie soit de 20% et que votre terrain soit de 100 m², le calcul se ferait comme suit :

100 m² (surface totale du terrain) x 20 % (taux de perméabilité du sol défini par la municipalité) = 2000 ou 20 m².

Cela signifie que sur un terrain de 100 m², 20 m² doivent être consacrés à la perméabilité du sol, c'est-à-dire qu'il ne peut y avoir dans cette zone aucun type de construction imperméable qui empêche l'eau de pluie de pénétrer dans le sol.

Cela ne signifie pas pour autant que cet espace doit être inutilisé ou mal utilisé. Au contraire, dans le cadre d'une bonne conception, cet espace peut représenter un jardin, un parterre de fleurs ou une pelouse récréative.

Il pourrait également s'agir d'un garage ouvert.

Une autre solution pour mieux utiliser cette zone perméable consiste à rechercher des matériaux alternatifs, dont le plus courant et le plus populaire est le sol en béton.

Ce type de sol comporte un espace creux où l'on peut planter de l'herbe. Les municipalités considèrent généralement que le béton armé est perméable à 100 %.

Il convient également d'envisager l'utilisation de sols drainants. Dans ce cas, les sols sont totalement imperméables, mais l'espace extérieur reste entièrement pavé.

Dans certains projets, il est également courant d'utiliser des galets ou des pierres de rivière pour la couverture du sol, afin de maintenir la perméabilité du terrain. L'aspect est très beau.

Vous pouvez également choisir de poser du gazon sur l'ensemble de la zone perméable du terrain, ce qui vous permettra de créer un magnifique jardin ou un petit terrain de récréation et de loisirs.

L'important est d'évaluer vos besoins, vos goûts et votre mode de vie afin d'aménager cet espace de la meilleure façon possible et, bien sûr, de le garder occupé et bien utilisé.

Enfin, il convient de préciser que toutes ces informations visent à optimiser l'utilisation du terrain, tant du point de vue du propriétaire que de celui de la ville, car le respect de ces valeurs profite à l'ensemble de l'environnement urbain.

Après tout, qui n'a pas envie de vivre et d'habiter dans une ville bien planifiée, avec des logements équilibrés en fonction de l'espace disponible et, surtout, dans le respect de l'environnement et des pratiques durables ?