Ausnutzungsgrad, Nutzungskoeffizient und Bodendurchlässigkeit - klingen diese Begriffe für Sie wie aus einer anderen Welt? Sind sie aber nicht! Alle diese Begriffe beziehen sich auf den Prozess des Hausbaus.

Und jeder, der sein eigenes Haus baut, wird auf dem Weg dorthin auf diese seltsamen Worte stoßen.

Bis es soweit ist, müssen Sie unbedingt wissen, was sie bedeuten und welche Bedeutung sie haben.

Und genau aus diesem Grund haben wir diesen Beitrag verfasst, um Ihnen Zeit für Zeit zu erklären, was das alles bedeutet. Los geht's?

Was ist der Belegungsgrad?

Die Belegungsrate gibt im Allgemeinen an, wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf. Diese Rate variiert von Stadt zu Stadt und von Viertel zu Viertel. In städtischen Gebieten ist die Belegungsrate tendenziell höher als in ländlichen Gebieten.

Die Flächennutzungssteuer wird von den Gemeinden in jeder Kommune festgelegt und ist wichtig, um sicherzustellen, dass der Wohnungsbau auf nachhaltige und ausgewogene Weise erfolgt und ein ungezügeltes und ungeplantes Wachstum vermieden wird.

Es sind die Stadtplanungsämter, die den Belegungsgrad für jeden Sektor der Stadt festlegen, da jede Region in Zonen unterteilt ist und für jede dieser Zonen ein anderer Belegungsgrad festgelegt wird, je nach dem Ziel des Masterplans der jeweiligen Gemeinde.

Um die Belegungsrate Ihrer Stadt herauszufinden, haben Sie zwei Möglichkeiten: Suchen Sie auf der Website des Rathauses nach diesen Informationen oder gehen Sie persönlich zum Stadtplanungsamt und fordern Sie diese Informationen an; in diesem Fall wird normalerweise eine geringe Gebühr erhoben.

Es sei daran erinnert, dass diese Informationen bereits vor Beginn der Arbeiten oder sogar des Projekts vorliegen müssen, damit Sie nicht Gefahr laufen, eine Sperre für die Arbeiten zu verhängen, eine Geldstrafe zu zahlen oder Änderungen am Projekt in letzter Minute vornehmen zu müssen.

Wie berechnet man die Belegungsrate?

Und nun die Frage, die nicht ausbleibt: Wie berechnet man die Belegungsrate? Das ist viel einfacher, als Sie vielleicht denken.

Aber zuerst brauchen Sie die Gesamtmaße Ihres Grundstücks in Quadratmetern.

Angenommen, Sie besitzen ein 100 Quadratmeter großes Grundstück und möchten ein 60 Quadratmeter großes Haus bauen, dann sollte die Berechnung so erfolgen, dass die gesamte bebaute Fläche durch die gesamte Grundstücksfläche geteilt wird:

60 m² (gesamte bebaute Fläche des Hauses) / 100 m² (gesamte Grundstücksfläche) = 0,60 oder 60 % Auslastung.

Wenn die Stadtverwaltung Ihrer Gemeinde festgelegt hat, dass die maximale Belegung eines Grundstücks 80 % betragen muss, ist Ihr Projekt innerhalb dieser Parameter in Ordnung.

Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass sich die Belegungsrate nicht nur auf die Größe des Hauses bezieht, sondern auch auf alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude, wie Nebengebäude, überdachte Freizeitbereiche und Obergeschosse mit Überschuss.

Schauen wir uns das einmal genauer an: Ihr Grundstück ist 100 m² groß und Sie haben ein Projekt für ein Haus mit 60 m² im ersten Stock und einem zweiten Stock, in dem ein 5 m² großer Balkon gebaut werden soll. Außerdem wollen Sie noch ein Nebengebäude mit einer Freizeitfläche von insgesamt 20 m² bauen.

Die Berechnung sollte in diesem Fall wie folgt erfolgen: Zunächst werden alle bebauten Flächen des Projekts addiert.

60 m² (gesamte bebaute Fläche des Hauses) + 5 m² (überschüssige Fläche des Obergeschosses) + 20 m² (bebaute Fläche des Nebengebäudes) = 85 m² insgesamt

Dann teilen Sie die gesamte bebaute Fläche durch die gesamte Landfläche:

80 m² / 100 m² = 0,85 oder 85% Belegung.

In diesem Fall muss das Projekt bei einem Belegungsgrad von 80 % umstrukturiert werden, um die von der Gemeinde geforderten Parameter zu erfüllen.

Wenn man aber davon ausgeht, dass der Balkon im Obergeschoss genauso groß ist wie der im Erdgeschoss, dann gibt es keinen Überschuss und die Belegungsrate liegt bei 80 %, was der von den Behörden geforderten Grenze entspricht.

Vor diesem Hintergrund fragen Sie sich vielleicht, was in die Berechnung der Belegungsrate einfließt und was nicht:

Bereiche, die als Belegungsrate zählen

• Traufen, Balkone und Zelte mit mehr als einem Quadratmeter;
• Überdachte Garagen;
• Bebaute Bereiche wie Freizeit- und Dienstleistungsbereiche, sofern sie überdacht sind;
• Ausgaben;
• Horizontale Überhänge in den oberen Stockwerken, wie z. B. Balkone.

Bereiche, die nicht zur Belegungssteuer zählen

• Offene Garagen;
• Schwimmbäder;
• Maschinenräume;
• Obergeschosse, die die Grundfläche des ersten Geschosses horizontal nicht überschreiten;
• Unterirdisch bebaute Flächen wie Garagen

Obwohl die oben genannten Flächen nicht als Belegungsrate zählen, fließen sie in die Berechnung des Flächennutzungskoeffizienten ein. Verwirrt? Wir werden dies im nächsten Thema näher erläutern.

Verwendungskoeffizient

Der Nutzungskoeffizient ist eine weitere wichtige Information, die Sie beim Bau Ihres Hauses zur Hand haben müssen.

Dieser Wert wird ebenfalls von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und hängt davon ab, wie gut das Land genutzt wird.

Das heißt, es zählt alles, was gebaut wurde, egal ob es sich um geschlossene oder offene Flächen handelt, im Gegensatz zum Belegungsgrad, der in den meisten Fällen (je nach Gemeinde kann er variieren) nur die überbauten Flächen berücksichtigt.

Ein weiterer Unterschied zwischen dem Ausnutzungskoeffizienten und der Belegungsrate besteht darin, dass dieses Mal auch die oberen Stockwerke in die Berechnung einfließen, selbst wenn sie die gleichen Maße wie das erste Stockwerk haben.

Bei der Berechnung des Ausnutzungskoeffizienten werden beispielsweise drei Stockwerke mit 50 Quadratmetern zu 150 m² gerechnet.

Um den Ausnutzungskoeffizienten zu berechnen, multiplizieren Sie den Wert aller Stockwerke und teilen Sie ihn durch die Gesamtfläche des Grundstücks, etwa so:

50 m² (Gesamtfläche jedes Stockwerks) x 3 (Gesamtzahl der Stockwerke) / 100 m² = 1,5. Mit anderen Worten: Der Ausnutzungskoeffizient beträgt in diesem Fall 1,5.

Nehmen wir nun an, dass das Grundstück zusätzlich zu den drei Stockwerken auch eine Freizeitfläche von 30 m² hat. Die Berechnung würde diesmal wie folgt erfolgen:

30 m² (Freizeitbereich) + 50 m² (Gesamtfläche jedes Stockwerks) x 3 (Gesamtzahl der Stockwerke) / 100 m² (Gesamtgrundfläche) = 1,8.

Bei der Berechnung des Nutzungsgrades sollten auch Bauten im Untergeschoss nicht berücksichtigt werden, dafür aber Markisen, Dachvorsprünge und Balkone von mehr als einem Quadratmeter, sowie nicht überdachte Flächen wie Schwimmbäder, Sportplätze und Garagen.

Durchlässigkeitsrate des Bodens

Es gibt noch eine weitere äußerst wichtige Berechnung, die vor Baubeginn durchgeführt werden muss: die Durchlässigkeitsrate des Bodens.

Es muss sichergestellt werden, dass das Regenwasser gut in den Boden eindringen kann, um die Städte vor Überschwemmungen und Staunässe zu bewahren.

Denn durch die unzureichende Verwendung von undurchlässigen Böden kann das Regenwasser nicht ausreichend abfließen und führt zu Überschwemmungen auf Straßen, Gehwegen und anderen öffentlichen Flächen.

Die Durchlässigkeitsrate des Bodens wird ebenfalls von den Gemeinden festgelegt, und jede Stadt hat einen anderen Wert. Um die Durchlässigkeitsrate des Bodens zu berechnen, müssen Sie den von der Gemeinde angebotenen Wert mit der Gesamtfläche des Grundstücks multiplizieren.

Im Allgemeinen schwankt dieser Wert zwischen 15 % und 30 % der Gesamtfläche des Grundstücks. Nehmen wir an, dass die von der Stadtverwaltung geforderte Durchlässigkeit des Bodens 20 % beträgt und Ihr Grundstück 100 m² groß ist, so würde die Berechnung wie folgt aussehen:

100 m² (Gesamtfläche des Grundstücks) x 20 % (von der Gemeinde festgelegte Durchlässigkeitsrate des Bodens) = 2000 oder 20 m².

Das bedeutet, dass auf einem 100 m² großen Grundstück 20 m² für die Durchlässigkeit des Bodens vorgesehen werden müssen, d. h. es darf in diesem Bereich keine undurchlässige Konstruktion vorhanden sein, die den Durchfluss des Regenwassers zum Boden verhindert.

Das heißt aber nicht, dass dieser Raum ungenutzt oder zweckentfremdet sein sollte, im Gegenteil: Bei einer guten Gestaltung kann dieser Bereich einen Garten, ein Blumenbeet oder eine Erholungswiese darstellen.

Es kann auch der Standort einer offenen Garage sein.

Eine weitere Möglichkeit, diese durchlässige Fläche besser zu nutzen, ist die Suche nach alternativen Materialien. Das gängigste und beliebteste davon ist der Betonboden.

Diese Art von Bodenbelag weist einen Hohlraum auf, in dem Gras gepflanzt wird. Die Gemeinden betrachten Concregama in der Regel als 100% durchlässig.

Es lohnt sich auch, die Verwendung von Drainageböden in Erwägung zu ziehen. In diesem Fall sind die Böden vollständig wasserdicht, aber der Außenbereich bleibt vollständig gepflastert.

Bei einigen Projekten ist es auch üblich, Kieselsteine oder Flusssteine als Bodenbelag zu verwenden, um die Durchlässigkeit des Bodens zu erhalten. Das sieht sehr schön aus.

Oder Sie entscheiden sich einfach dafür, die gesamte durchlässige Fläche zu begrünen und so einen schönen Garten oder einen kleinen Erholungs- und Freizeitplatz zu schaffen.

Wichtig ist, dass Sie Ihre Bedürfnisse, Ihren Geschmack und Ihren Lebensstil einschätzen, um diesen Bereich bestmöglich zu gestalten und natürlich dafür zu sorgen, dass er belebt und gut genutzt wird.

Schließlich sollte auch klargestellt werden, dass all diese Informationen darauf abzielen, das Land sowohl aus der Sicht des Eigentümers als auch aus der Sicht der Stadt bestmöglich zu nutzen, denn wenn diese Werte beachtet werden, gewinnt das gesamte städtische Umfeld.

Denn wer möchte nicht in einer gut geplanten Stadt leben und wohnen, in der die Wohnungen in einem ausgewogenen Verhältnis zum verfügbaren Raum stehen und vor allem die Umwelt und nachhaltige Praktiken respektiert werden? Nun, jeder muss einfach seinen Teil dazu beitragen!