稼働率、利用率、土壌浸透率......まるで別世界の言葉のように聞こえますか？ でも、そんなことはありません！ これらの用語はすべて、家を建てるプロセスを指しているのです。

そして、自分の家を建てようとしている人なら誰でも、途中でこの奇妙な言葉に出くわすだろう。

そうなるまでに、それぞれの意味と重要性を知っておくことが不可欠だ。

そして、それこそがこの記事をお届けした理由であり、結局のところ、これが何を意味するのかを1つ1つ説明するためなのだ。

稼働率とは？

入居率とは一般的に、その土地にどれだけの建築物が建てられるかを示すもので、都市や地域によって異なる。 また、都市部は農村部よりも入居率が高い傾向にある。

土地占拠税は、各市町村が設定するもので、抑制的で無計画な成長を避け、持続可能でバランスの取れた方法で住宅が建設されるようにするために重要なものである。

これは、各地域がゾーンに分けられ、そのゾーンごとに、各自治体のマスタープランの目的に応じて、異なる稼働率が決定されるためである。

市役所のウェブサイトでこの情報を検索するか、個人的に都市計画部門に出向き、この情報を請求するかである。

作業を開始する前に、あるいはプロジェクトを開始する前に、すでにこれらの情報を手にしておくことが不可欠であることを覚えておく価値がある。

稼働率の計算方法

さて、消えない疑問、それは稼働率の計算方法である。 これは思ったよりずっと簡単である。

しかしその前に、土地の総面積を平方メートル単位で把握する必要がある。

例えば、100平方メートルの土地を所有しており、60平方メートルの家を建てたいとすると、このように建築面積の合計を土地面積の合計で割って計算します：

60 m²（家の総建築面積）/100 m²（土地の総面積）＝0.60、つまり60％の稼働率。

お住まいの自治体が、1区画の最大入居率を80％と定めているのであれば、その範囲内であれば、あなたのプロジェクトは問題ありません。

しかし、稼働率は家の大きさだけでなく、外構や屋根付きのレジャーエリア、余剰のある上階など、土地にあるすべてのカバーに関係することに注意することが重要だ。

土地は100m²で、1階は60m²、2階には5m²のバルコニーを設ける計画です。 さらに、20m²のレジャーエリアがある建物を建てる予定です。

この場合の計算は次のように行う。まず、プロジェクトのすべての建築面積を合計する。

60 m²（家の総建築面積）＋ 5m²（上階の余剰面積）＋ 20m²（外構の建築面積）＝合計85 m²（ 家の総建築面積）。

次に、総建築面積を総土地面積で割る：

80 m² / 100 m² = 0.85または85%の稼働率。

この場合、入居率が80％と決定された場合、プロジェクトは自治体が要求するパラメーターに適合するように再編成を受けなければならない。

しかし、仮に上階のバルコニーが1階と同じ広さだとすると、余剰がないため、入居率は80％となり、公的機関の定める制限に適合する。

このようなシナリオを考えると、何が稼働率の計算に入り、何が入らないのか、不思議に思うかもしれない：

稼働率にカウントされる地域

• 1平方メートルを超える庇、バルコニー、マルシェ；
• 屋根付きガレージ；
• レジャーエリアやサービスエリアなどの既成市街地；
• エジキュール；
• バルコニーなど上階の水平方向の余剰部分。

入居税としてカウントされない地域

• オープンガレージ；
• スイミングプール；
• エンジンルーム
• 水平方向に1階の面積を超えない上層階；
• ガレージなどの地下建造物エリア

しかし、上記の面積は稼働率にはカウントされないが、土地利用係数の計算には入ってくる。 わかりにくい？ 次のトピックでさらに詳しく説明する。

利用係数

利用係数もまた、家を建てる際に手元に置く必要のある重要な情報だ。

この価値もまた、各自治体によって決定され、土地の活用度に関係する。

つまり、ほとんどの場合（自治体によって異なる場合もある）、屋根付きの建築面積のみを考慮する稼働率とは異なり、閉鎖的であろうと開放的であろうと、建築されたものすべてがカウントされる。

利用率と稼働率のもう一つの違いは、1階と同じ測定値であっても、今回は上階も計算に入ることである。

例えば、50平方メートルの3階建ての場合、利用係数の計算上は150平方メートルになる。

利用率を計算するには、全フロアの利用価値を乗じ、土地の総面積で割る：

50m²（各フロアの総面積）×3（総フロア数）÷100m²＝1.5。つまり、この場合の利用係数は1.5である。

ここで、3階建ての敷地に加え、30m²のレジャーエリアがあると仮定しよう。 今回の計算は以下のようになる：

30m²（レジャーエリア）＋50m²（各フロアの総面積）×3（フロアの総数）／100m²（土地の総面積）＝1.8。

利用率の計算では、地下の建築物も考慮してはならないが、一方で、1平方メートルを超えるマーキー、庇、バルコニーや、スイミングプール、スポーツコート、ガレージなどの屋根のない建築物も数える必要がある。

土壌浸透率

工事を始める前に行わなければならない非常に重要な計算がもうひとつある。

雨水が適切に地中に浸透し、都市を洪水や湛水から解放することが重要である。

不透水性床の不適切な使用により、雨水が十分に排水されず、道路や舗道などの公共スペースが水浸しになってしまうからだ。

透水係数は市町村によって定められており、各市町村によって値が異なる。 透水係数を計算するには、市町村が提示した値に土地の総面積を掛け合わせる必要がある。

一般的に、この透水率は土地の総面積の15％から30％の間で変動することが多い。 仮に、市役所が求める透水率が20％で、土地の面積が100m²だとすると、計算は次のようになる：

100m²（土地の総面積）×20％（自治体が定める土壌浸透率）＝2000または20m²。

つまり、100m²の敷地のうち、20m²を土壌の透水性に割り当てなければならない。 つまり、このエリアには、雨水が地面を通過するのを妨げるような不透水性の建築物は一切存在してはならない。

しかし、だからといってこのスペースが使われなかったり、悪用されたりすることはない。 逆に、良いデザインであれば、このエリアは庭や花壇、レクリエーション用の芝生を表すことができる。

また、オープンガレージの敷地になることもある。

最も一般的で人気のあるのはコンクリート床である。

このタイプの床材には空洞があり、そこに芝生が植えられている。 自治体では通常、コンクリガマは100％透水性があると見なされている。

この場合、床は完全防水だが、屋外は完全に舗装されている。

プロジェクトによっては、小石や川石をグラウンドカバーに使用し、土地の透水性を維持することもよく見られる。 見た目は非常に美しい。

また、透水性のある土地全体に芝生を敷き詰め、美しい庭園や小さなレクリエーション・フィールドを作ることもできる。

重要なのは、あなたのニーズ、好み、ライフスタイルを見極め、このエリアを可能な限りベストな方法で調整すること。

これらの価値が尊重されることで、都市環境全体が向上するのである。

結局のところ、利用可能なスペースに応じてバランスよく住宅が配置され、何よりも環境と持続可能な慣行が尊重された、よく計画された都市に住み、暮らしたいと思わない人はいないだろう。 まあ、誰もが自分の役割を果たさなければならないだけなのだが！