Bezettingsgraad, gebruikscoëfficiënt en bodemdoorlatendheid - klinken dit voor jou als woorden uit een andere wereld? Maar dat zijn ze niet! Al deze termen verwijzen naar het proces van het bouwen van een huis.

En iedereen die zijn eigen huis bouwt, komt onderweg deze vreemde woorden tegen.

Tegen de tijd dat dit gebeurt, is het essentieel dat je weet wat ze betekenen en hoe belangrijk ze zijn.

En dat is precies waarom we deze post naar je toe hebben gebracht, om je tim voor tim uit te leggen wat dit allemaal betekent.

Wat is de bezettingsgraad?

De bezettingsgraad verwijst over het algemeen naar hoeveel er mag worden gebouwd op een perceel of stuk grond. Deze bezettingsgraad varieert van stad tot stad en van buurt tot buurt. Stedelijke gebieden hebben meestal ook een hogere bezettingsgraad dan landelijke gebieden.

De grondgebruiksbelasting wordt door de gemeenten in elke gemeente vastgesteld en is belangrijk om ervoor te zorgen dat er op een duurzame en evenwichtige manier woningen worden gebouwd, waarbij ongebreidelde en ongeplande groei wordt vermeden.

Het zijn de stedenbouwkundige afdelingen die de bezettingsgraad bepalen voor elke sector van de stad. Dit komt omdat elke regio is verdeeld in zones en voor elk van deze zones wordt een andere bezettingsgraad bepaald, afhankelijk van de doelstelling van het masterplan van elke gemeente.

Om de bezettingsgraad van je stad te achterhalen heb je twee opties: zoek deze informatie op de website van het stadhuis of ga persoonlijk naar de stedenbouwkundige sector en vraag deze informatie aan, in dit geval wordt meestal een kleine vergoeding gevraagd.

Het is de moeite waard om te onthouden dat het al essentieel is om deze informatie bij de hand te hebben voordat het werk of zelfs het project begint, zodat je niet het risico loopt dat het werk onder embargo komt te staan, dat je een boete moet betalen of dat je het project op het laatste moment moet wijzigen.

Hoe de bezettingsgraad berekenen

Nu de vraag die maar niet verdwijnt: hoe bereken je de bezettingsgraad? Dit is veel eenvoudiger dan je zou denken.

Maar eerst moet je de totale afmetingen van je land in vierkante meters weten.

Laten we aannemen dat je een perceel van 100 vierkante meter bezit en een huis van 60 vierkante meter wilt bouwen, dan moet de berekening worden uitgevoerd door het totale bebouwde oppervlak te delen door het totale landoppervlak, als volgt:

60 m² (totale bebouwde oppervlakte van het huis) / 100 m² (totale grondoppervlakte) = 0,60 of 60% bezetting.

Als de gemeente van jouw gemeente heeft bepaald dat de maximale bezettingsgraad op een perceel 80% moet zijn, dan is jouw project in orde, binnen deze parameters.

Maar het is belangrijk om te weten dat de bezettingsgraad niet alleen betrekking heeft op de grootte van het huis, maar op alle overkappingen die je op het land hebt, zoals bijgebouwen, overdekte recreatieruimtes en bovenverdiepingen met overschotten.

Laten we het eens van dichterbij bekijken: je perceel is 100 m² groot en je hebt een project voor een huis met 60 m² op de eerste verdieping en een tweede verdieping waar een balkon zal worden gebouwd dat 5 m² naar buiten uitsteekt. Daarnaast ben je nog van plan om een bijgebouw te bouwen met een ontspanningsruimte van in totaal 20 m².

De berekening moet in dit geval als volgt worden uitgevoerd: tel eerst alle bebouwde gebieden van het project bij elkaar op.

60 m² (totale bebouwde oppervlakte van het huis) + 5m² (extra oppervlakte van de bovenverdieping) + 20m² (bebouwde oppervlakte van het bijgebouw) = 85 m² totaal

Deel vervolgens het totale bebouwde gebied door het totale landoppervlak:

80 m² / 100 m² = 0,85 of 85% bezetting.

In dit geval zal het project, bij een bezettingsgraad van 80%, een herstructurering moeten ondergaan om te voldoen aan de door de gemeente vereiste parameters.

Maar als we ervan uitgaan dat het balkon op de bovenste verdieping even groot is als op de eerste verdieping, dan is er geen overschot en wordt de bezettingsgraad dus 80%, wat overeenkomt met de limiet die door overheidsinstanties is vastgesteld.

Tegen deze achtergrond vraag je je misschien af wat wordt meegenomen in de berekening van de bezettingsgraad en wat niet:

Gebieden die meetellen als bezettingsgraad

• Dakranden, balkons en tenten van meer dan een vierkante meter;
• Overdekte garages;
• Bebouwde gebieden zoals recreatie- en serviceruimten, op voorwaarde dat ze overdekt zijn;
• Edicules;
• Horizontale overschotten van bovenverdiepingen, zoals balkons.

Gebieden die niet meetellen voor de bezettingsbelasting

• Open garages;
• Zwembaden;
• Machinekamers;
• Bovenverdiepingen die horizontaal niet groter zijn dan de vloeroppervlakte van de eerste verdieping;
• Ondergrondse bebouwde gebieden zoals garages

Maar hoewel de bovenstaande gebieden niet meetellen als bezettingsgraad, tellen ze wel mee in de berekening van de grondgebruikscoëfficiënt. In de war? We leggen het verder uit in het volgende onderwerp.

Gebruikscoëfficiënt

De gebruikscoëfficiënt is een ander belangrijk gegeven dat je bij de hand moet hebben wanneer je je huis bouwt.

Deze waarde wordt ook bepaald door de gemeente van elke gemeente en houdt verband met hoe goed het land is gebruikt.

Dat wil zeggen, alles wat gebouwd is telt mee, of het nu om gesloten of open gebieden gaat, in tegenstelling tot de bezettingsgraad die in de meeste gevallen (dit kan per gemeente verschillen) alleen rekening houdt met de overdekte bebouwde gebieden.

Een ander verschil tussen de gebruikscoëfficiënt en de bezettingsgraad is dat dit keer ook de bovenste verdiepingen in de berekening worden opgenomen, zelfs als ze dezelfde afmetingen hebben als de eerste verdieping.

Drie verdiepingen van 50 vierkante meter zijn bijvoorbeeld goed voor 150 m² voor de berekening van de gebruikscoëfficiënt.

Maar laten we een voorbeeld geven zodat je het beter begrijpt. Om de gebruikscoëfficiënt te berekenen, vermenigvuldig je de waarde van alle verdiepingen en deel je deze door de totale oppervlakte van het land, als volgt:

50 m² (totale oppervlakte van elke verdieping) x 3 (totaal aantal verdiepingen) / 100 m² = 1,5. Met andere woorden, de gebruikscoëfficiënt is in dit geval 1,5.

Laten we nu aannemen dat het perceel naast de drie verdiepingen ook een recreatiegebied van 30 m² heeft. De berekening zou deze keer als volgt worden uitgevoerd:

30m² (ontspanningsruimte) + 50 m² (totale oppervlakte van elke verdieping) x 3 (totaal aantal verdiepingen) /100 m² (totale grondoppervlakte) = 1,8.

Voor de berekening van de bezettingsgraad moet je ook constructies in de kelder buiten beschouwing laten, maar aan de andere kant moeten feesttenten, dakranden en balkons van meer dan een vierkante meter wel worden meegeteld, evenals onoverdekte bebouwde oppervlakken zoals zwembaden, sportvelden en garages.

Doorlatendheid van de bodem

Er is nog een uiterst belangrijke berekening die moet worden gemaakt voordat de bouw begint, namelijk de waterdoorlatendheid van de grond.

Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat regenwater goed in de grond kan doordringen, zodat steden gevrijwaard blijven van overstromingen en wateroverlast.

Dit komt doordat bij onvoldoende gebruik van ondoordringbare vloeren het regenwater niet goed kan weglopen en uiteindelijk straten, trottoirs en andere openbare ruimten onder water komen te staan.

De doorlatendheid van de bodem wordt ook bepaald door de gemeenten en elke stad heeft een andere waarde. Om de doorlatendheid van de bodem te berekenen, moet je de door de gemeente aangeboden waarde vermenigvuldigen met de totale oppervlakte van het land.

Over het algemeen varieert dit percentage tussen 15% en 30% van het totale landoppervlak. Stel dat het door het gemeentehuis vereiste percentage bodemdoorlaatbaarheid 20% is en je land 100 m² groot is, dan wordt de berekening als volgt uitgevoerd:

100 m² (totale landoppervlakte) x 20% (bodemdoorlatendheid bepaald door de gemeente) = 2000 of 20 m².

Dit betekent dat op een perceel van 100 m² 20 m² moet worden toegewezen aan bodemdoorlatendheid. Dat wil zeggen dat er in dit gebied geen enkele ondoordringbare constructie mag zijn die verhindert dat regenwater doorstroomt naar de grond.

Maar dit betekent niet dat deze ruimte ongebruikt of verkeerd gebruikt moet worden. Integendeel, in een goed ontwerp kan deze ruimte een tuin, een bloembed of een recreatiegazon voorstellen.

Het kan ook de plek zijn van een open garage.

Een andere optie om beter gebruik te maken van dit waterdoorlatende oppervlak is op zoek te gaan naar alternatieve materialen. De meest voorkomende en populaire hiervan is de betonnen vloer.

Dit type vloer heeft een holle ruimte waar gras wordt geplant. Gemeenten beschouwen beton als 100% waterdoorlatend.

Het is ook het overwegen waard om drainagevloeren te gebruiken. In dat geval zijn de vloeren volledig waterdicht, maar blijft de buitenruimte volledig verhard.

Bij sommige projecten is het ook gebruikelijk om kiezels of rivierstenen te gebruiken voor de bodembedekking, waardoor de doorlaatbaarheid van het land behouden blijft. Het ziet er erg mooi uit.

Je kunt er ook gewoon voor kiezen om gras te leggen over het hele waterdoorlatende oppervlak van het land, waardoor je een prachtige tuin of een klein recreatie- en recreatieveld creëert.

Het belangrijkste is om je behoeften, smaak en levensstijl in kaart te brengen om deze ruimte zo goed mogelijk op maat te maken en natuurlijk druk en goed gebruikt te houden.

Tot slot is het ook de moeite waard om te verduidelijken dat al deze informatie gericht is op het beste gebruik van de grond, zowel vanuit het oogpunt van de eigenaar als vanuit het oogpunt van de stad. Want als deze waarden worden gerespecteerd, wint de hele stedelijke omgeving.

Want wie wil er nu niet wonen en leven in een goed geplande stad, met woningen die in balans zijn met de beschikbare ruimte en vooral met respect voor het milieu en duurzame praktijken? Wel, iedereen moet gewoon zijn steentje bijdragen!