سند ملكية الأرض: ما هو وما الغرض منه وكيف تصنعه لك
جدول المحتويات
سند الأرض هو مستند يثبت انتظام وملكية العقار. بدونها لا يمكن للمالك أن يشهد على شرعية الملكية ، بمعنى آخر ، يبدو الأمر كما لو أن الملكية لا تخصه.
هذا هو سبب أهمية سند ملكية الأرض. ولكن ، مثل جميع الوثائق ، قد تبدو عملية الحصول على السند معقدة وبيروقراطية إلى حد ما.
ومع ذلك ، بمجرد فهمك لكيفية التصرف بالأرض ، يصبح كل شيء أكثر وضوحًا وسهولة. وهذا بالضبط ما سنعرضه لك في هذا المنشور ، استمر في المتابعة.
ما هو سند الأرض وما الغرض منه؟
يثبت سند الأرض عملية شراء وبيع العقار ، ويضمن شرعية الدعوى لكلا الطرفين (المشتري والبائع) .
يعتبر سند ملكية الأرض ، المعترف به كأداة قانونية ، كما هو منصوص عليه في المادة 108 من القانون المدني ، "ضروريًا لصحة المعاملات القانونية التي تهدف إلى تكوين أو نقل أو تعديل أو التنازل عن الحقوق الحقيقية على عقار بقيمة تزيد عن ثلاثين ضعف الحد الأدنى للأجور الحالي ".
لذلك ، سند الأرض هو دليل على أن المالك هو مالك العقار المعني ، المعترف به قانونًا لذلك.
متى يجب عمل سند الأرض؟
كل معاملة تنطوي على شراء وبيع عقار تتطلبإعداد السند كوسيلة لإضفاء الشرعية وجعل الملكية رسمية للمالك الجديد ، ومنحه جميع الحقوق القانونية المتعلقة بالعقار.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن سند الأرض أكثر أهمية من إثبات الدفع الصادر عن البنك.
فقط سند الأرض هو الذي يمنح ضمان التفاوض والحق في استخدام العقار من قبل المشتري الجديد.
ما هي تكلفة صك الأرض؟
تعتمد تكلفة صك الأرض على كل بلدية ، لكنها بشكل عام تتراوح بين 2 ٪ و 3 ٪ من القيمة السوقية لل الأرض ، التي تظهر في بيانات شهادة بيانات تسجيل الملكية.
يتحمل المشتري تكاليف سند ملكية الأرض ، بالإضافة إلى جميع الأجزاء البيروقراطية التي ينطوي عليها إصدار المستند.
في بعض الحالات ، من الممكن والقانوني للبائع والمشتري التفاوض بشأن هذه التكلفة لسبب ما.
بالإضافة إلى تكلفة سند ملكية الأرض ، لا تزال هناك بعض التكاليف غير المباشرة للحصول على المستند ، مثل تسجيل الملكية و ITBI.
عند وضع كل ذلك معًا ، من الممكن أن نذكر أن تكلفة صك الأرض يمكن أن تكلف ما يصل إلى 5 ٪ من القيمة الإجمالية للعقار.
على سبيل المثال ، قد يكلف إصدار سند ملكية قطعة أرض يتم تداولها بمبلغ 200000 دولار حوالي 10000 دولار.
لهذا السبب ، من المهم أن يكون المشتري مستعدًا ماليًالتوفير ليس فقط سعر شراء العقار ، ولكن أيضًا جميع المستندات المطلوبة بموجب القانون.
أين يتم عقد الأرض؟
يتم عمل سند الأرض في مكتب التوثيق أو ، كما هو معروف ، في كاتب العدل.
يجب على الأطراف المهتمة (البائع والمشتري) تقديم أنفسهم في مكتب التسجيل مع جميع الوثائق اللازمة وبدء عملية سند الملكية.
وهنا تجدر الإشارة إلى أنه يمكن عمل صك الأرض في أي مكتب تسجيل في الدولة ، ومع ذلك ، يتم تسجيل العقار ، عندما تكون الأرض مسجلة قانونًا باسم المالك الجديد ، يجب أن يتم ذلك فقط في مكتب التسجيل في المدينة التي يقع فيها العقار.
كيف تكتب سند ملكية الأرض؟
لكتابة سند ملكية من المهم اتباع خطوة مفصلة خطوة حتى لا تخطي أي خطوة وتأكد من إصدار المستند مع حد أدنى من التشويش بين الطرفين. تحقق من ماهيتها:
تحقق من انتظام الملكية
قبل أي شيء آخر ، حتى إتمام صفقة ، انتقل إلى كاتب العدل ومجلس المدينة حيث يقع العقار وتحقق من شرعية التضاريس.
في مكتب التسجيل ، اطلب تسجيل العقار ، بينما في City Hall من الضروري الحصول على شهادات الدين السلبية ، التي تثبت أن العقار ليس عليه ديون مع البلدية أو الولاية أوالفيدرالية.
قد يكون تخطي هذه الخطوة محبطًا ، بالإضافة إلى جعلك تنفق أكثر ، خاصة إذا كان على العقار ديون.
انتقل إلى مكتب التسجيل
بعد التأكد من أن كل شيء على ما يرام مع وثائق الأرض ، انتقل إلى مكتب التسجيل وقدم نية الشراء.
سيطلب كاتب العدل المستندات اللازمة التي يجب أن يقدمها كل من المشتري والبائع. تحقق في الموضوع التالي وهي المستندات الضرورية لعمل سند الأرض:
المستندات اللازمة لعمل سند الأرض
للقيام سند الأرض ضروري للحصول على المستندات التالية في متناول اليد ، انظر أدناه:
أنظر أيضا: كيف تصنع سلمًا خشبيًا: انظر إلى الخطوة والمواد اللازمةالمستندات المطلوبة للمشتري:
- RG و CPF (في حالة الزواج أو الاقتران المستقر ، يجب تقديم المستندات للزوج كذلك) ؛
- شهادة الميلاد أو الزواج ، حسب الحالة ؛
- إثبات الإقامة ؛
المستندات المطلوبة للبائع الفردي:
- RG و CPF (إذا كان متزوجًا أو في اتحاد مستقر ، فقم بتقديم مستندات الزوج ، إذا كان أرملًا أو منفصلاً أو مطلقًا ، شهادة الزواج الحالية المحدثة مع شرح التغيير في الحالة الاجتماعية) ؛
- إثبات العنوان ؛
تذكر أنه يجب على الزوج / الزوجة توقيع العقد مع الشريك ، بغض النظر عما إذا كانا متزوجين أو في علاقة مستقرة.
إذا كان ملفالبائع هو كيان قانوني ، ثم المستندات اللازمة لسند الأرض هي:
- عقد تأسيس الشركة ؛
- اللوائح الداخلية للشركة ومحاضر الانتخابات ؛
- التسجيل في CNPJ ؛
- RG و CPF للشركاء الإداريين ؛
- شهادة محدثة مبسطة في مجلس التجارة ؛
عند تقديم المستندات المطلوبة ، سيحلل كاتب العدل وإذا كان كل شيء على ما يرام ، فسيصدر نموذج دفع ITBI (ضريبة نقل العقارات).
دفع ITBI
مع وجود نموذج ITBI في متناول اليد ، يجب على المشتري الذهاب إلى قاعة المدينة حيث يقع العقار وتحصيل المبلغ المستحق.
تختلف قيمة ITBI وفقًا لكل بلدية ، ويمكن لمجلس المدينة أيضًا تحدي قيمة التفاوض على العقار ، بغض النظر عن إرادة المشتري أو البائع.
هذا لأن مجلس المدينة يحلل قيمة التفاوض المذكورة في الدليل الصادر عن مكتب التسجيل ويقارنها بالقيم المحددة في سجل العقارات في البلدية.
إذا كنت لا توافق على القيمة المعروضة ، يمكن لمجلس المدينة زيادة أو تقليل تكلفة ITBI وفقًا لسجلاتك.
بعد هذا التحليل من قبل مجلس المدينة ، يدفع المشتري مبلغ ITBI ويعود إلى مكتب التسجيل مع إثبات الدفع في متناول اليد.
انتظر تحليل الوثائق
بعد تسليم الكلالمستندات ودليل ITBI المدفوع حسب الأصول ، سيقوم كاتب العدل بتحليل الوثائق والمضي قدمًا في إعداد السند.
وقّع على السند
مع جاهزية السند ، يستدعي كاتب العدل المشتري والبائع لقراءة المستند وجمع توقيعات المشاركين في التفاوض ، بما في ذلك زوجة البائع.
توقيع زوج المشتري ليس إلزاميًا ، ولكن يمكن إدراجه إذا رغب الطرفان في ذلك.
بعد التوقيع ، يصبح الفعل عمليا وقانونيا.
وفي هذا الوقت أيضًا يجب على المشتري دفع الرسوم المقابلة للمصروفات في كاتب العدل.
من التفاصيل المهمة الأخرى أنه يجب مراعاة جميع البيانات وتصحيحها إذا لزم الأمر.
أنظر أيضا: كسوة الواجهات: اكتشف المواد الرئيسية المستخدمةيمكن تصحيح الأخطاء البسيطة ، مثل التهجئة غير الصحيحة للأسماء والتواريخ ، على سبيل المثال ، في كاتب العدل نفسه بطريقة بسيطة وسريعة.
الأخطاء الأكثر تعقيدًا ، مثل الاختلافات في حجم الأرض ، على سبيل المثال ، لا يمكن تصحيحها إلا بعد التحقق القضائي.
لذلك ، من المهم للغاية أن يتم فحص جميع بيانات الملكية وتصحيحها قبل إدخال سند الأرض.
إذا كان كل شيء على ما يرام ، يتم إصدار سند الأرض ويمرر إلى المالك الجديد.
تسجيل الملكية
ومع ذلك ، حتى مع وجود صك في متناول اليد ، فإن العقار لا يزال غير ملك لكيمين. من الضروري تسجيل العقار لإثبات الملكية والحقوق القانونية عليه.
لهذا الغرض ، يجب على المالك الجديد التوجه إلى مكتب السجل العقاري وطلب التسجيل ، وكذلك دفع الرسوم اللازمة لإصدار المستند.
الفعل قيد المراجعة
بمجرد الانتهاء من ذلك ، سيخضع السند للمراجعة لمدة 30 يومًا تقريبًا ، وإذا كان كل شيء متوافقًا مع القانون ، فسيتم تسجيل السند في تسجيل العقار.
يضمن هذا التسجيل ملكية الأرض وحقوق المالك. مع ذلك ، يعتبر المشتري فعليًا مالك العقار.
من الآن فصاعدًا ، يمكن الآن تضمين العقار في إقرار ضريبة الدخل وسيتم إصدار جميع الضرائب ، مثل IPTU ، على سبيل المثال ، باسم المالك الجديد.
ماذا يمكن أن يحدث إذا لم يكن للعقار صك؟
الملكية بدون صك هي ملكية بدون مالك. هذا يعني أنك لا تملك الأصل بشكل قانوني وأنه يمكن بيعه أو طلبه في أي وقت من قبل شخص آخر.
والنتيجة هي صداع هائل وإزعاج كبير ، لأنك تخاطر بشدة بفقدان الممتلكات.
لذلك ، يوصى دائمًا بشراء العقارات التي لها صك وتسجيل. بدون هذا التوثيق ، تكون الأرض تحت رحمة الناس ذوي النوايا السيئة.
هذا لأن البائعيمكنك ببساطة القيام بأكثر من عملية بيع واحدة لنفس العقار ، وفي هذه الحالة ، يصبح من يسجلها أولاً المالك القانوني أو حتى يطالب باستعادة الملكية ، لأنه بدون سند الملكية والتسجيل لا يصبح ملكك بحق.
في هذه الحالات ، لا يمكن حتى لإيصالات الدفع البنكية أن تشهد على التفاوض ، لأن القانون مؤكد للغاية فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات.
يعتبر فقط من لديه صك وتسجيل مالكين قانونيين. لذلك ، تجنب المفاوضات التي تنطوي فقط على عقد بيع وشراء.
لا يوفر هذا النوع من المعاملات أي ضمان للمشتري.
على الرغم من العملية البيروقراطية إلى حد ما ، فإن إصدار سند ملكية الأرض ضروري لضمان الحق في ملكية العقار. لذلك ، لا تضيع الوقت وتسوية الممتلكات في أقرب وقت ممكن.
