Το κτηματολογικό συμβόλαιο είναι ένα έγγραφο που αποδεικνύει την κανονικότητα και την κυριότητα ενός ακινήτου. Χωρίς αυτό, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πιστοποιήσει τη νομιμότητα της κατοχής, με άλλα λόγια, είναι σαν να μην του ανήκει το ακίνητο.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η πράξη κτηματογράφησης είναι τόσο σημαντική. Αλλά όπως όλα τα έγγραφα, η διαδικασία απόκτησης της πράξης μπορεί να φαίνεται κάπως περίπλοκη και γραφειοκρατική.

Ωστόσο, μόλις καταλάβετε πώς να κάνετε την κτηματογράφηση, όλα γίνονται πιο ξεκάθαρα και πιο εύκολα. Και αυτό ακριβώς θα σας δείξουμε σε αυτή τη θέση, συνεχίστε να ακολουθείτε.

Τι είναι η πράξη κτηματογράφησης και τι εξυπηρετεί;

Το κτηματολογικό συμβόλαιο επικυρώνει τη συναλλαγή αγοράς και πώλησης του ακινήτου, εξασφαλίζοντας τη νομιμότητα της πράξης και για τα δύο μέρη (αγοραστή και πωλητή).

Αναγνωρισμένο ως νομικό μέσο, το κτηματολογικό συμβόλαιο, σύμφωνα με το άρθρο 108 του Αστικού Κώδικα, "είναι απαραίτητο για την εγκυρότητα των δικαιοπραξιών που αποσκοπούν στη σύσταση, μεταβίβαση, τροποποίηση ή παραίτηση από εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου με αξία που υπερβαίνει το τριακονταπλάσιο του υψηλότερου ισχύοντος κατώτατου μισθού".

Ως εκ τούτου, το κτηματολόγιο είναι η απόδειξη ότι ο ιδιοκτήτης είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του εν λόγω ακινήτου, νομικά αναγνωρισμένος γι' αυτό.

Πότε πρέπει να γίνει η κτηματογράφηση;

Κάθε συναλλαγή αγοράς και πώλησης ακινήτου απαιτεί τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου ως μέσο νομιμοποίησης και επισημοποίησης του ακινήτου για τον νέο ιδιοκτήτη, παρέχοντάς του όλα τα νόμιμα δικαιώματα σε σχέση με το ακίνητο.

Στην πραγματικότητα, αξίζει να αναφερθεί ότι η κτηματολογική πράξη είναι ακόμη πιο σημαντική από την απόδειξη πληρωμής που εκδίδει η τράπεζα.

Μόνο η κτηματολογική πράξη παρέχει την εγγύηση της διαπραγμάτευσης και το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου από τον νέο αγοραστή.

Πόσο κοστίζει μια πράξη κτηματογράφησης;

Το κόστος της κτηματογράφησης εξαρτάται από κάθε δήμο, αλλά γενικά κυμαίνεται μεταξύ 2% και 3% της αντικειμενικής αξίας της γης, αυτής που εμφανίζεται στα στοιχεία του Πιστοποιητικού Κτηματολογικών Στοιχείων Ακινήτων.

Ο αγοραστής είναι αυτός που πρέπει να αναλάβει το κόστος της κτηματογράφησης, καθώς και όλο το γραφειοκρατικό μέρος που συνεπάγεται την έκδοση του εγγράφου.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατό και νόμιμο για τον πωλητή και τον αγοραστή να διαπραγματευτούν αυτό το κόστος για κάποιο λόγο.

Εκτός από το κόστος του κτηματολογικού εγγράφου, υπάρχουν επίσης ορισμένα έμμεσα έξοδα για την απόκτηση του εγγράφου, όπως το κτηματολόγιο και το ITBI.

Αν τα προσθέσουμε όλα αυτά, μπορούμε να πούμε ότι το κόστος της κτηματογράφησης μπορεί να ανέλθει στο 5% της συνολικής αξίας του ακινήτου.

Για παράδειγμα, η έκδοση συμβολαίου για ένα οικόπεδο αξίας 200.000 δολαρίων μπορεί να κοστίσει περίπου 10.000 δολάρια.

Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό ο αγοραστής να είναι οικονομικά προετοιμασμένος να καλύψει όχι μόνο την τιμή αγοράς του ακινήτου, αλλά και όλα τα έγγραφα που απαιτούνται από το νόμο.

Πού μπορείτε να βρείτε ένα συμβόλαιο γης;

Η κτηματογράφηση γίνεται σε συμβολαιογράφο ή, όπως είναι ευρέως γνωστό, σε συμβολαιογραφικό γραφείο.

Οι ενδιαφερόμενοι (αγοραστής και πωλητής) πρέπει να παρουσιαστούν στο Ληξιαρχείο με όλα τα απαραίτητα έγγραφα και να εισέλθουν στη διαδικασία της συμβολαιογραφικής πράξης.

Εδώ αξίζει να αναφερθεί ότι η μεταγραφή του ακινήτου μπορεί να γίνει σε οποιοδήποτε ληξιαρχείο της χώρας, ωστόσο, η εγγραφή του ακινήτου, όταν το ακίνητο εμφανίζεται νόμιμα στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη, πρέπει να γίνει μόνο σε ένα ληξιαρχείο της πόλης όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Πώς να μεταβιβάσετε γη;

Για να κάνετε την πράξη κτηματογράφησης είναι σημαντικό να ακολουθήσετε ένα λεπτομερές βήμα προς βήμα για να μην παραλείψετε κανένα βήμα και να διασφαλίσετε ότι το έγγραφο θα εκδοθεί με την ελάχιστη δυνατή αναστάτωση μεταξύ των μερών. Δείτε ποια είναι αυτά:

Ελέγξτε την κανονικότητα του ακινήτου

Πριν κάνετε οτιδήποτε άλλο, ακόμη και πριν κλείσετε μια συμφωνία, πηγαίνετε στο συμβολαιογραφείο και στο δημαρχείο όπου βρίσκεται το ακίνητο και ελέγξτε τη νομιμότητα του οικοπέδου.

Στο συμβολαιογραφείο, ζητήστε την εγγραφή του ακινήτου, ενώ στο δημαρχείο είναι απαραίτητο να λάβετε τα πιστοποιητικά αρνητικών χρεών, που πιστοποιούν ότι το ακίνητο δεν έχει χρέη προς το δήμο, το κράτος ή την ομοσπονδιακή κυβέρνηση.

Η παράλειψη αυτού του βήματος μπορεί να σας απογοητεύσει, καθώς και να σας κάνει να ξοδέψετε περισσότερα, ειδικά αν το ακίνητο έχει χρέη.

Πηγαίνετε στο ληξιαρχείο

Αφού επιβεβαιώσετε ότι όλα είναι εντάξει με τα έγγραφα της γης, πηγαίνετε στο συμβολαιογραφικό γραφείο και παρουσιάστε την πρόθεσή σας να αγοράσετε.

Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να προσκομιστούν τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή. Ανατρέξτε στο παρακάτω θέμα για να δείτε ποια έγγραφα χρειάζονται για να γίνει η κτηματογράφηση:

Έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση γης

Για να γίνει η κτηματογράφηση είναι απαραίτητο να έχετε στα χέρια σας τα ακόλουθα έγγραφα, βλ. παρακάτω:

Απαιτούμενα έγγραφα για τον αγοραστή:

• Ταυτότητα και CPF (εάν είστε παντρεμένοι ή έχετε συνάψει σταθερή ένωση, πρέπει να προσκομίσετε και τα έγγραφα του συζύγου σας),
• Πιστοποιητικό γέννησης ή γάμου, ανάλογα με την περίπτωση,
• Απόδειξη κατοικίας,

Απαιτούμενα έγγραφα για τον μεμονωμένο πωλητή:

• Ταυτότητα και CPF (εάν είστε παντρεμένος ή σε σταθερή ένωση, προσκομίστε τα έγγραφα του συζύγου σας, εάν είστε χήρος, σε διάσταση ή διαζευγμένος προσκομίστε επικαιροποιημένο πιστοποιητικό γάμου με σημείωση αλλαγής της οικογενειακής κατάστασης),
• Απόδειξη διεύθυνσης,

Να θυμάστε ότι ο σύζυγος πρέπει να υπογράψει το συμβόλαιο μαζί με τον σύντροφο, ανεξάρτητα από το αν είναι παντρεμένοι ή βρίσκονται σε σταθερή ένωση.

Εάν ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, τότε τα έγγραφα που απαιτούνται για την κτηματολογική πράξη είναι:

• Καταστατικό της εταιρείας,
• Εσωτερικός κανονισμός της εταιρείας και πρακτικά εκλογών,
• Εγγραφή CNPJ,
• Ταυτότητα και CPF των διαχειριστών εταίρων,
• Απλοποιημένο ενημερωμένο πιστοποιητικό στο εμπορικό μητρώο,

Όταν προσκομίσετε τα απαιτούμενα έγγραφα, ο συμβολαιογράφος θα τα αναλύσει και, αν όλα είναι εντάξει, θα εκδώσει τον οδηγό για την είσπραξη του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ITBI).

Πληρώστε το ITBI

Με τον οδηγό ITBI στο χέρι, ο αγοραστής πρέπει να μεταβεί στο δημαρχείο όπου βρίσκεται το ακίνητο και να εισπράξει το οφειλόμενο ποσό.

Η αξία του ITBI ποικίλλει ανάλογα με τον κάθε δήμο, και ο δήμος μπορεί ακόμη και να αμφισβητήσει την αξία της διαπραγμάτευσης του ακινήτου, ανεξάρτητα από τη βούληση του αγοραστή ή του πωλητή.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο δήμος αναλύει την τιμή διαπραγμάτευσης που αναφέρεται στον οδηγό που εκδίδει ο συμβολαιογράφος και τη συγκρίνει με τις αξίες που καθορίζονται στο δημοτικό κτηματολόγιο ακινήτων.

Εάν δεν συμφωνεί με την τιμή που παρουσιάζεται, ο δήμος μπορεί να αυξήσει ή να μειώσει το κόστος του ITBI σύμφωνα με τα αρχεία του.

Μετά την ανάλυση αυτή από το δημαρχείο, ο αγοραστής καταβάλλει την πληρωμή ITBI και επιστρέφει στο ληξιαρχείο με την απόδειξη πληρωμής στο χέρι.

Αναμονή για την ανάλυση της τεκμηρίωσης

Μόλις υποβληθούν όλα τα έγγραφα και πληρωθεί δεόντως το έντυπο ITBI, ο συμβολαιογράφος θα αναλύσει τα έγγραφα και θα προχωρήσει στην προετοιμασία της πράξης.

Υπογράψτε το συμβόλαιο

Μόλις το συμβόλαιο είναι έτοιμο, ο συμβολαιογράφος καλεί τον αγοραστή και τον πωλητή να διαβάσουν το έγγραφο και να συγκεντρώσουν τις υπογραφές των εμπλεκομένων στη διαπραγμάτευση, συμπεριλαμβανομένου του συζύγου του πωλητή.

Η υπογραφή του συζύγου του αγοραστή δεν είναι υποχρεωτική, αλλά μπορεί να συμπεριληφθεί εάν τα μέρη το επιθυμούν.

Μόλις υπογραφεί, το συμβόλαιο γίνεται δημόσια και νόμιμη πράξη.

Αυτή είναι επίσης η στιγμή κατά την οποία ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει τα τέλη που αντιστοιχούν στα έξοδα στο συμβολαιογραφικό γραφείο.

Μια άλλη σημαντική λεπτομέρεια είναι ότι όλα τα δεδομένα θα πρέπει να παρατηρούνται και, εάν είναι απαραίτητο, να διορθώνονται.

Απλά λάθη, όπως ορθογραφικά λάθη ονομάτων και ημερομηνιών, για παράδειγμα, μπορούν να διορθωθούν στο ίδιο το ληξιαρχείο, απλά και γρήγορα.

Πιο σύνθετα σφάλματα, όπως, για παράδειγμα, διαφορές στο μέτρο της γης, μπορούν να διορθωθούν μόνο μετά από δικαστική επικύρωση.

Ως εκ τούτου, είναι εξαιρετικά σημαντικό να ελέγχονται και να διορθώνονται όλα τα στοιχεία ιδιοκτησίας πριν από την καταχώριση της κτηματολογικής πράξης.

Μόλις όλα είναι σωστά, εκδίδεται η πράξη κτηματογράφησης και περνά στα χέρια του νέου ιδιοκτήτη.

Καταχωρήστε το ακίνητο

Ωστόσο, ακόμη και με το συμβόλαιο στο χέρι, το ακίνητο εξακολουθεί να μην είναι νόμιμα δικό σας. Πρέπει να εγγράψετε το ακίνητο για να πιστοποιήσετε την κυριότητα και τα νόμιμα δικαιώματά σας σε αυτό.

Για να γίνει αυτό, ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να μεταβεί στο Γραφείο Κτηματολογίου και να ζητήσει την εγγραφή, καθώς και να καταβάλει τα απαραίτητα τέλη για την έκδοση του εγγράφου.

Πράξη που αναλύεται

Αφού γίνει αυτό, η πράξη θα αναλυθεί για περίπου 30 ημέρες και αν όλα είναι σύμφωνα με το νόμο, η πράξη θα καταχωρηθεί στο μητρώο του ακινήτου.

Αυτό το matricula είναι αυτό που εγγυάται την κατοχή και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη επί της γης. Με αυτό, ο αγοραστής θεωρείται ουσιαστικά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Από τότε, το ακίνητο μπορεί ήδη να συμπεριληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος και όλες οι φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως για παράδειγμα το IPTU, θα εκδοθούν στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη.

Τι μπορεί να συμβεί εάν το ακίνητο δεν έχει συμβόλαιο;

Ένα ακίνητο χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας είναι ένα ακίνητο χωρίς ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο δεν σας ανήκει νόμιμα και ότι μπορεί να πωληθεί ή να διεκδικηθεί ανά πάσα στιγμή από κάποιον άλλον.

Το αποτέλεσμα είναι ένας τεράστιος πονοκέφαλος και μια τεράστια ταλαιπωρία, καθώς διατρέχετε τον σοβαρό κίνδυνο να χάσετε το ακίνητο.

Ως εκ τούτου, συνιστάται πάντα να αγοράζετε ακίνητα που διαθέτουν συμβόλαιο και εγγραφή. Χωρίς αυτή την τεκμηρίωση, η γη βρίσκεται στο έλεος κακόπιστων ανθρώπων.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο πωλητής μπορεί απλώς να προβεί σε περισσότερες από μία πωλήσεις του ίδιου ακινήτου, οπότε όποιος το εγγράψει πρώτος γίνεται ο νόμιμος ιδιοκτήτης, ή ακόμη και να απαιτήσει την επιστροφή του ακινήτου, αφού χωρίς την πράξη και την εγγραφή δεν γίνεται δικαιωματικά δικό του.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ούτε καν οι αποδείξεις πληρωμής των τραπεζών δεν μπορούν να πιστοποιήσουν τη διαπραγμάτευση, καθώς ο νόμος είναι πολύ εμφατικός όσον αφορά την αγορά και την πώληση ακινήτων.

Μόνο όσοι έχουν συμβόλαιο και εγγραφή θεωρούνται νόμιμοι ιδιοκτήτες, οπότε αποφύγετε τις διαπραγματεύσεις που περιλαμβάνουν μόνο μια συμφωνία αγοράς και πώλησης.

Αυτός ο τύπος συναλλαγής δεν παρέχει καμία ασφάλεια στον αγοραστή.

Παρά την κάπως γραφειοκρατική διαδικασία, η έκδοση του κτηματολογικού εγγράφου είναι απαραίτητη για την εξασφάλιση του δικαιώματος κατοχής του ακινήτου. Επομένως, μη χάνετε χρόνο και τακτοποιήστε το ακίνητο το συντομότερο δυνατό.