Газрын акт нь тухайн эд хөрөнгийн зүй тогтол, өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичиг юм. Үүнгүйгээр өмчлөгч нь өмчлөлийн хууль ёсны эсэхийг нотлох боломжгүй, өөрөөр хэлбэл, өмч нь түүний өмч биш юм шиг байна.

Тийм учраас газрын акт маш чухал. Гэхдээ бүх баримт бичгийн нэгэн адил акт авах үйл явц нь нэлээд төвөгтэй, хүнд сурталтай мэт санагдаж магадгүй юм.

Гэсэн хэдий ч газрыг хэрхэн актлахыг ойлгосноор бүх зүйл илүү ойлгомжтой, хялбар болно. Энэ нийтлэлд бид яг үүнийг харуулах гэж байгаа тул дагаарай.

Газрын акт гэж юу вэ, ямар зориулалттай вэ?

Газрын акт нь тухайн эд хөрөнгийг худалдах, худалдах гүйлгээг баталгаажуулж, хоёр талын (худалдан авагч, худалдагч) үйл ажиллагааны хууль ёсны байдлыг баталгаажуулна. .

Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлд заасан эрх зүйн акт гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн газрын акт нь "Үндсэн хууль тогтоох, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, өөрчлөх, түүнээс татгалзахад чиглэсэн эрх зүйн хэлцлийг хүчин төгөлдөр болгоход чухал үүрэгтэй. тухайн үеийн хөдөлмөрийн хөлсний доод хэмжээг гуч дахин нэмэгдүүлсэн үнэ бүхий эд хөрөнгө”.

Иймд газрын акт нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч нь хуулийн дагуу хүлээн зөвшөөрөгдсөн өмчлөгч болохыг нотлох баримт юм.

Газрын актыг хэзээ хийх ёстой вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах гүйлгээ бүрдэд хөрөнгийг хууль ёсны болгох, шинэ өмчлөгчид албан ёсны болгох хэрэгсэл болгон актыг бэлтгэх, түүнд эд хөрөнгөтэй холбоотой хууль ёсны бүх эрхийг олгох.

Мөн газрын акт нь банкнаас олгосон төлбөрийн баримтаас ч илүү чухал гэдгийг хэлэх нь зүйтэй.

Зөвхөн газрын акт нь шинэ худалдан авагчтай хэлэлцээр хийх баталгаа, эд хөрөнгийг ашиглах эрхийг олгоно.

Газрын гэрчилгээний үнэ хэд вэ?

Газрын гэрчилгээний өртөг нь хотын захиргаа бүрээс хамаардаг боловч ерөнхийдөө газрын зах зээлийн үнийн дүнгийн 2-3% хооронд хэлбэлздэг. эд хөрөнгийн бүртгэлийн мэдээллийн гэрчилгээний мэдээлэлд харагдах газар.

Худалдан авагч нь газрын акт гаргах зардал, мөн баримт бичиг гаргахад оролцсон бүх хүнд сурталтай хэсгийг хариуцах ёстой.

Зарим тохиолдолд худалдагч, худалдан авагч хоёр ямар нэг шалтгаанаар энэ зардлыг тохиролцох боломжтой бөгөөд хууль ёсны байдаг.

Газрын акт гаргах зардлаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, МТБИ зэрэг бичиг баримтыг авахад шууд бус зардал гарсаар байна.

Энэ бүгдийг нэгтгэж үзвэл газрын гэрчилгээний өртөг нь тухайн хөрөнгийн нийт үнийн дүнгийн 5 хүртэлх хувийг төлж болно гэж хэлж болно.

Жишээлбэл, 200,000 ам.доллараар арилжаалагдсан газрын актыг гаргахад ойролцоогоор 10,000 долларын үнэтэй байж болно.

Ийм учраас худалдан авагч санхүүгийн хувьд бэлтгэлтэй байх нь чухалүл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авах үнээс гадна хуульд заасан бүх бичиг баримтыг бүрдүүлэх.

Газрын актыг хаана хийдэг вэ?

Газрын актыг нотариатын газар эсвэл олны танил болсон нотариатаар хийдэг.

Сонирхсон этгээд (худалдан авагч, худалдагч) шаардлагатай бүх бичиг баримтын хамт Бүртгэлийн газарт ирж, акт үйлдэж эхлэх ёстой.

Энд дурьдахад газрын актыг тухайн улсын аль ч улсын бүртгэлийн газарт хийж болно, гэхдээ тухайн газар нь хууль ёсны дагуу шинэ өмчлөгчийн нэр дээр бүртгүүлсэн тохиолдолд, зөвхөн тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байрладаг хотын бүртгэлийн газарт хийгдэх ёстой.

Газрын актыг хэрхэн бичих вэ?

Газрын актыг бичихдээ гагцхүү газрын актыг тодорхой алхам алхмаар баримтлах нь чухал. аль ч алхамыг алгасаж, баримт бичгийг талуудын хооронд хамгийн бага саад учруулсан эсэхийг шалгаарай. Тэдгээр нь юу болохыг шалгана уу:

Хөрөнгийн тогтмол байдлыг шалгах

Ямар нэгэн зүйл хийхээс өмнө, тэр байтугай гэрээ байгуулахаасаа өмнө тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа нотариат, хотын захиргаанд очиж, хууль ёсны эсэхийг шалгана уу. газар нутаг.

Бүртгэлийн албанд үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгүүлэх хүсэлт гаргах, харин хотын захиргаанд тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь хотын захиргаа, улсын болон бусад байгууллагад өргүй болохыг нотлох сөрөг өрийн гэрчилгээ авах шаардлагатай.холбооны.

Энэ алхмыг алгасах нь таныг илүү их зардал гаргахаас гадна, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгө өртэй бол урам хугарах болно.

Бүртгэлийн албанд очих

Газрын бичиг баримтын бүх зүйл хэвийн байгаа эсэхийг баталгаажуулсны дараа бүртгэлийн хэлтэст очиж худалдан авах хүсэлтэй байгаагаа танилцуулна уу.

Нотариатч нь худалдан авагч болон худалдагч хоёрын аль аль нь бүрдүүлэх шаардлагатай бичиг баримтыг шаардана. Газрын акт хийхэд шаардагдах бичиг баримтыг дараах сэдвээс шалгана уу:

Газрын акт хийхэд шаардлагатай бичиг баримт

Дараах бичиг баримтыг гартаа авахын тулд газрын гэрчилгээ зайлшгүй шаардлагатай, доороос үзнэ үү:

Худалдан авагчид шаардлагатай бичиг баримтууд:

• ГХ ба CPF (хэрэв гэрлэсэн эсвэл тогтвортой гэр бүлтэй бол баримт бичгийг бүрдүүлэх ёстой. эхнэр, нөхөр нь мөн);
• Тухайн тохиолдлоос хамааран төрсний болон гэрлэлтийн гэрчилгээ;
• Оршин суугаа газрын тодорхойлолт;

Хувийн худалдагчид шаардлагатай бичиг баримтууд:

• RG болон CPF (хэрэв гэрлэсэн эсвэл тогтвортой гэр бүлтэй бол эхнэр, нөхөр, хэрэв бэлэвсэн, салсан, салсан бол түүний бичиг баримтыг үзүүлнэ үү. гэрлэлтийн байдлын өөрчлөлтийн тайлбар бүхий шинэчилсэн гэрлэлтийн гэрчилгээг танилцуулах);
• Хаягийн баталгаа;

Эхнэр, нөхөр нь гэрлэсэн, тогтвортой харилцаатай эсэхээс үл хамааран хамтран ажиллах гэрээнд гарын үсэг зурах ёстой гэдгийг санаарай.

Хэрэвхудалдагч нь хуулийн этгээд бол газрын гэрчилгээнд шаардлагатай бичиг баримтууд нь:

• Компанийн дүрэм;
• Компанийн дүрэм, сонгуулийн протокол;
• CNPJ-д бүртгүүлэх;
• Удирдах түншүүдийн RG болон CPF;
• Худалдааны зөвлөлийн хялбаршуулсан шинэчилсэн гэрчилгээ;

Шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлсний дараа нотариатч дүн шинжилгээ хийж, бүх зүйл эмх цэгцтэй байвал ITBI (Үл хөдлөх хөрөнгийн шилжүүлгийн татвар) төлбөрийн маягтыг гаргана.

МТБИ-ийг төлнө

МТБИ-ийн маягт гартаа байгаа тул худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байгаа хотын захиргаанд очиж төлөх ёстой мөнгөө авах ёстой.

ITBI-ийн үнэ нь хотын захиргаа бүрээс хамаарч өөр өөр байдаг бөгөөд хотын захиргаа нь худалдан авагч эсвэл худалдагчийн хүсэл зоригоос үл хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн хэлэлцээрийн үнийг эсэргүүцэж болно.

Учир нь хотын захиргаа бүртгэлийн газраас гаргасан гарын авлагад заасан хэлэлцээрийн үнэ цэнийг шинжилж, хотын үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд заасан үнэ цэнэтэй харьцуулдаг.

Хэрэв та танилцуулсан үнэлэмжтэй санал нийлэхгүй байгаа бол хотын захиргаа таны бүртгэлд нийцүүлэн ITBI-ийн зардлыг нэмэгдүүлэх эсвэл бууруулах боломжтой.

Хотын захиргаанаас хийсэн шинжилгээг хийсний дараа худалдан авагч ITBI-д мөнгө төлж, гартаа төлбөрийн баримтаа бариад бүртгэлийн газар руу буцна.

Баримт бичигт дүн шинжилгээ хийхийг хүлээнэ

Бүгдийг хүргэсний дараабаримт бичиг, зохих ёсоор төлсөн ITBI гарын авлага, нотариатч баримт бичигт дүн шинжилгээ хийж, акт бэлтгэх ажлыг үргэлжлүүлнэ.

Баримт бичигт гарын үсэг зурах

Баримт бичиг бэлэн болсны дараа нотариатч худалдан авагч болон худалдагчийг дуудаж, баримт бичигтэй танилцаж, хэлэлцээрт оролцсон хүмүүс, түүний дотор худалдагчийн эхнэр, нөхөр хоёрын гарын үсгийг цуглуулна.

Худалдан авагчийн эхнэр /нөхөр/-ийн гарын үсэг заавал байх албагүй ч талууд хүсвэл оруулж болно.

Гарын үсэг зурсны дараа уг акт нь нийтийн болон эрх зүйн акт болно.

Мөн энэ үед худалдан авагч нотариатаар зардлын дагуу төлбөр төлөх ёстой.

Өөр нэг чухал зүйл бол бүх өгөгдлийг ажиглаж, шаардлагатай бол засах ёстой.

Жишээлбэл, нэр, огноог буруу бичсэн гэх мэт энгийн алдааг нотариатаар өөрөө энгийн бөгөөд хурдан засах боломжтой.

Жишээлбэл, газрын хэмжээн дэх ялгаа гэх мэт илүү төвөгтэй алдааг зөвхөн шүүхээр баталгаажуулсны дараа засч залруулж болно.

Иймд газрын актыг оруулахын өмнө өмчийн бүх мэдээллийг шалгаж, засварлах нь нэн чухал юм.

Хэрэв бүх зүйл эмх цэгцтэй байвал газрын акт гарч, шинэ өмчлөгчийн мэдэлд шилждэг.

Хөрөнгө бүртгүүлэх

Гэсэн хэдий ч гарт нь акт байсан ч үл хөдлөх хөрөнгө таных биш хэвээр байна.зөв. Өмчлөх эрх, хууль ёсны эрхийг баталгаажуулахын тулд эд хөрөнгийг бүртгүүлэх шаардлагатай.

Үүний тулд шинэ өмчлөгч нь Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт очиж бүртгүүлэх хүсэлт гаргахаас гадна баримт бичиг олгоход шаардагдах хураамжийг төлөх ёстой.

Шинжилж буй акт

Ингэж дууссаны дараа актыг 30 орчим хоногийн хугацаанд хянан шалгах бөгөөд бүх зүйл хуулийн дагуу байвал уг актыг хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэнэ.

Энэхүү бүртгэл нь тухайн газар өмчлөх болон өмчлөгчийн эрхийг баталгаажуулна. Үүний тусламжтайгаар худалдан авагч нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцогддог.

Үүнээс хойш хөрөнгө орлогын мэдүүлэгт хамрагдах боломжтой бөгөөд IPTU гэх мэт бүх татварыг шинэ өмчлөгчийн нэр дээр олгох болно.

Хэрэв актгүй бол юу болох вэ?

актгүй эд хөрөнгийг өмчлөгчгүй өмч гэнэ. Энэ нь та уг хөрөнгийг хууль ёсны дагуу эзэмшдэггүй бөгөөд өөр хэн нэгэнд хүссэн үедээ зарж, эргүүлэн авах боломжтой гэсэн үг юм.

Үүний үр дүнд та эд хөрөнгөө алдах ноцтой эрсдэлтэй тул толгой нь маш их өвдөж, асар их таагүй байдал үүсдэг.

Иймд заавал акт, бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авахыг зөвлөж байна. Энэ бичиг баримтгүй бол газар муу санаатай хүмүүсийн өршөөл болж байна.

Учир нь худалдагчТа нэг үл хөдлөх хөрөнгийн нэгээс олон борлуулалт хийх боломжтой бөгөөд энэ тохиолдолд түүнийг анх бүртгүүлсэн хүн хууль ёсны өмчлөгч болох эсвэл бүр акт, бүртгэлгүй бол өмчөө буцааж авахыг шаардах болно.

Эдгээр тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдах талаар хуульд маш их ач холбогдол өгдөг тул банкны төлбөрийн баримт ч хэлэлцээрийг гэрчлэх боломжгүй юм.

Зөвхөн акт, бүртгэлтэй хүмүүсийг хууль ёсны өмчлөгч гэж үзнэ. Тиймээс зөвхөн худалдах, худалдан авах гэрээтэй холбоотой хэлэлцээрээс зайлсхий.

Энэ төрлийн гүйлгээ нь худалдан авагчийн аюулгүй байдлыг хангахгүй.

Хэдий бага зэрэг хүнд сурталтай байгаа ч өмчлөх эрхийг хангахын тулд газрын актыг олгох нь зайлшгүй чухал. Тиймээс цаг хугацаа алдахгүй, аль болох хурдан өмч хөрөнгөө цэгцлээрэй.