La terdokumento estas dokumento, kiu pruvas la regulecon kaj posedon de posedaĵo. Sen ĝi, la posedanto ne povas atesti la legitimecon de proprieto, alivorte, ĝi estas kvazaŭ la posedaĵo ne apartenas al li.

Tial estas tiel grava la landa akto. Sed, kiel ĉiu dokumentaro, la procezo de akiro de la akto povas ŝajni sufiĉe komplika kaj burokratia.

Tamen, kiam vi komprenas kiel aktivigi la teron, ĉio fariĝas pli klara kaj pli facila. Kaj ĝuste tion ni montros al vi en ĉi tiu afiŝo, daŭre sekvu.

Kio estas la terdokumento kaj por kio ĝi utilas?

La terdokumento validigas la aĉeton kaj vendon de la posedaĵo, garantiante la laŭleĝecon de la ago por ambaŭ partioj (aĉetanto kaj vendisto) .

Rekonita kiel jura instrumento, la terdokumento, kiel antaŭvidite en la artikolo 108 de la Civila Kodo, “estas esenca por la valideco de juraj transakcioj celantaj la konstitucion, translokigon, modifon aŭ rezignon de realaj rajtoj pri posedaĵo kun valoro pli granda ol tridek fojojn la plej alta nuna minimuma salajro”.

Tial, la terdokumento estas pruvo, ke la posedanto estas la posedanto de la koncerna bieno, laŭleĝe agnoskita pro tio.

Kiam devus esti farita la terdokumento?

Ĉiu transakcio implikanta la aĉeton kaj vendon de posedaĵo postulas lapreparado de la akto kiel rimedo por leĝigi kaj oficialigi la posedaĵon al la nova posedanto, donante al li ĉiujn leĝajn rajtojn rilate al la posedaĵo.

Indas ankaŭ rimarki, ke la terdokumento estas eĉ pli grava ol pruvo de pago eldonita de la banko.

Nur la terdokumento donas la garantion de intertraktado kaj la rajton uzi la posedaĵon de la nova aĉetanto.

Kiom kostas la terdokumento?

La kosto de la terdokumento dependas de ĉiu municipo, sed, ĝenerale, ĝi varias inter 2% kaj 3% de la merkata valoro de la tero, tiu, kiu aperas en la datumoj de la Atestilo pri Datuma Registrado de Proprieto.

Estas la aĉetanto kiu devas elporti la kostojn de aktivigo de la tero, same kiel la tutan burokratian parton implikitan en eldonado de la dokumento.

En iuj kazoj, estas eble kaj laŭleĝe por vendisto kaj aĉetanto ial negoci ĉi tiun koston.

Aldone al la kosto de aktivigo de la tero, ekzistas ankoraŭ kelkaj nerektaj kostoj por akiri la dokumenton, kiel posedaĵregistrado kaj ITBI.

Kunigante ĉion, eblas konstati, ke la kosto de la tereno povas kosti ĝis 5% de la totala valoro de la posedaĵo.

Ekzemple, la akto por terpeco komercita je $200,000 povas kosti ĉirkaŭ $10,000 por elsendi.

Tial gravas, ke la aĉetanto estas finance pretaliveri ne nur la aĉetprezon de la posedaĵo, sed ankaŭ la tutan dokumentaron postulatan de la leĝo.

Kie estas farata la ter-akto?

La ter-akto estas farita ĉe Notaria Oficejo aŭ, kiel oni konas popole, ĉe Notario.

Interesitoj (aĉetanto kaj vendisto) devas sin prezenti ĉe la Registrado kun la tuta necesa dokumentaro kaj komenci la aktoprocezon.

Ĉi tie indas mencii, ke la akto de la tero povas esti farita ĉe iu ajn registra oficejo en la lando, tamen, la registrado de la posedaĵo, kiam la tero estas laŭleĝe registrita en la nomo de la nova posedanto, devas esti farita nur ĉe registra oficejo en la urbo kie la posedaĵo situas.

Kiel skribi terdokumenton?

Por verki terdokumenton gravas sekvi detalan paŝon post paŝo por ne saltu ajnan paŝon kaj certigu, ke la dokumento estas eldonita kun minimuma interrompo inter la partioj. Rigardu, kio ili estas:

Kontrolu la regulecon de la posedaĵo

Antaŭ ĉio, eĉ fermante interkonsenton, iru al la Notario kaj Urbodomo kie troviĝas la posedaĵo kaj kontrolu la laŭleĝecon de la tereno.

Ĉe la registra oficejo, petu la registriĝon de la posedaĵo, dum ĉe la Urbodomo nepras akiri la negativajn ŝuldatestojn, atestantajn, ke la posedaĵo ne havas ŝuldojn kun la urba, ŝtata aŭfederacia.

Preterpasi ĉi tiun paŝon povas esti frustranta, krom igi vin elspezi pli, precipe se la posedaĵo havas ŝuldojn.

Iru al la registra oficejo

Post konfirmi, ke ĉio estas en ordo kun la terdokumentado, iru al la registra oficejo kaj prezentu vian aĉetan intencon.

La notario petos la necesajn dokumentojn, kiujn devas prezenti kaj la aĉetanto kaj la vendisto. Kontrolu en la jena temo, kiuj estas la necesaj dokumentoj por fari la terdokumenton:

Dokumentoj necesaj por fari la terdokumenton

Por fari la teraj akto estas esenca por havi la jenajn dokumentojn en la mano, vidu sube:

Dokumentoj bezonataj por la aĉetanto:

• RG kaj CPF (se geedzita aŭ stabila kuniĝo, devas prezenti la dokumentojn ankaŭ de la geedzo);
• Atesto de naskiĝo aŭ geedziĝo, laŭ la kazo;
• Pruvo de loĝado;

Dokumentoj necesaj por la individua vendisto:

• RG kaj CPF (se edziĝinta aŭ en stabila kuniĝo, prezentu dokumentojn de la geedzo, se vidvino, disigita aŭ divorcita, nuna geedziĝa atestilo ĝisdatigita kun komentario de ŝanĝo en edzeca stato);
• Pruvo de adreso;

Memorante, ke la geedzo devas subskribi la akton kun la partnero, sendepende de ĉu ili estas edziĝintaj aŭ en stabila rilato.

Se lavendisto estas jura ento, tiam la necesaj dokumentoj por la terdokumento estas:

• Konstituciaj Artikoloj de Kompanio;
• Regularo de la firmao kaj protokolo de elekto;
• Aliĝo ĉe la CNPJ;
• RG kaj CPF de administraj partneroj;
• Simpligita ĝisdatigita atestilo ĉe la Komerca Estraro;

Prezentinte la bezonatan dokumentadon, la notario analizos kaj se ĉio estas en ordo, li elsendos la pagformularon ITBI (Imposto pri Translokigaj Bienoj).

Pagi la ITBI

Kun la ITBI-kvitanco en la mano, la aĉetanto devas iri al la urbodomo, kie troviĝas la posedaĵo kaj kolekti la ŝuldatan sumon.

La valoro de la ITBI varias laŭ ĉiu municipo, kaj la urbodomo eĉ povas kontesti la intertraktan valoron de la posedaĵo, sendepende de la volo de la aĉetanto aŭ vendisto.

Ĉi tio estas ĉar la urbodomo analizas la intertraktan valoron informitan en la gvidilo eldonita de la registra oficejo kaj komparas ĝin kun la valoroj specifitaj en la urba registro de nemoveblaĵoj.

Se vi ne konsentas kun la prezentita valoro, la urbodomo povas pliigi aŭ redukti la koston de ITBI laŭ viaj registroj.

Post ĉi tiu analizo de la urbodomo, la aĉetanto pagas la ITBI kaj revenas al la registra oficejo kun pruvo de pago en la mano.

Atendu analizon de la dokumentaro

Post livero de ĉiujdokumentoj kaj la dece pagita ITBI-gvidilo, la notario analizos la dokumentadon kaj procedos kun la preparado de la akto.

Subskribu la akton

Kun la akto preta, la notario alvokas la aĉetanton kaj la vendiston legi la dokumenton kaj kolekti la subskribojn de tiuj, kiuj partoprenas en la intertraktado, inkluzive de la edzino de la vendisto.

La subskribo de la geedzo de la aĉetanto ne estas deviga, sed povas esti enmetita se la partioj tion deziras.

Post subskribo, la akto fariĝas publika kaj jura ago.

Ankaŭ en ĉi tiu momento la aĉetanto devas pagi la kotizojn respondajn al la elspezoj ĉe la notario.

Alia grava detalo estas, ke ĉiuj datumoj devas esti observitaj kaj, se necese, korektitaj.

Simplaj eraroj, ekzemple malĝusta literumo de nomoj kaj datoj, estas korekteblaj en la notario mem, en simpla kaj rapida maniero.

Pli kompleksaj eraroj, kiel diferencoj en la grandeco de la tero, ekzemple, povas esti korektitaj nur post juĝa validigo.

Tial, estas ege grave, ke ĉiuj posedaĵdatenoj estu kontrolitaj kaj korektitaj antaŭ ol enigi la teron.

Se ĉio estas en ordo, la terdokumento estas eldonita kaj pasas en la manojn de la nova posedanto.

Registru la posedaĵon

Tamen, eĉ kun la akto en la mano, la posedaĵo ankoraŭ ne estas via porĝuste. Necesas registri la posedaĵon por atesti posedon kaj leĝajn rajtojn pri ĝi.

Por tio, la nova posedanto devas iri al la Registro-Oficejo de Nemoveblaĵoj kaj peti registriĝon, kaj ankaŭ pagi la necesajn kotizojn por eldonado de la dokumento.

Ago sub revizio

Post kiam tio estas farita, la faro estos sub revizio dum ĉirkaŭ 30 tagoj kaj se ĉio estas en jura konformeco, la faro estos registrita en la posedaĵregistrado.

Ĉi tiu registriĝo garantias proprieton kaj la rajtojn de la posedanto pri la tero. Kun ĝi, la aĉetanto estas efektive konsiderita la posedanto de la posedaĵo.

De tiam, la posedaĵo nun povas esti inkluzivita en la Enspeza Imposto-deklaro kaj ĉiuj impostadoj, kiel ekzemple IPTU, estos eldonitaj en la nomo de la nova posedanto.

Kio povas okazi, se la havaĵo ne havas akton?

Havaĵo sen akto estas havaĵo sen posedanto. Ĉi tio signifas, ke vi ne laŭleĝe posedas la valoraĵon kaj ke ĝi povas esti vendita aŭ rekviziciita iam ajn de iu alia.

La rezulto de ĉi tio estas grandega kapdoloro kaj grandega ĝeno, ĉar vi kuras la gravan riskon perdi la posedaĵon.

Tial oni ĉiam rekomendas aĉeti proprietojn, kiuj havas akton kaj registriĝon. Sen ĉi tiu dokumentado, la tero estas sub la povo de homoj en malbona kredo.

Tio estas ĉar la vendistovi povas simple fari pli ol unu vendon de la sama posedaĵo kaj, ĉi-kaze, kiu unue registras ĝin, iĝas la laŭleĝa posedanto aŭ, eĉ, postuli la posedaĵon reen, ĉar sen la akto kaj registrado ĝi ne fariĝas via laŭrajte.

En ĉi tiuj kazoj, eĉ bankaj pagokvitancoj ne povas atesti la intertraktadon, ĉar la leĝo estas tre emfaza koncerne la aĉeton kaj vendon de nemoveblaĵoj.

Nur tiuj, kiuj havas akton kaj registriĝon, estas konsiderataj laŭleĝaj posedantoj. Sekve, evitu intertraktadojn kiuj nur implikas aĉeton kaj vendokontrakton.

Ĉi tiu tipo de transakcio ne provizas ajnan sekurecon por la aĉetanto.

Malgraŭ la iom burokratia procezo, la emisio de la terdokumento estas esenca por certigi la rajton al proprieto de la posedaĵo. Do, ne malŝparu tempon kaj reguligu la posedaĵon kiel eble plej baldaŭ.