Нотариалният акт е документ, който доказва редовността и собствеността на даден имот. Без него собственикът не може да удостовери легитимността на владението, с други думи, все едно имотът не му принадлежи.

Ето защо нотариалният акт е толкова важен. Но както всички документи, процесът на получаване на нотариалния акт може да изглежда донякъде сложен и бюрократичен.

Въпреки това, след като разберете как да съставите нотариален акт за земята, всичко става по-ясно и по-лесно. И точно това ще ви покажем в тази публикация, продължавайте да следите.

Какво представлява нотариалният акт за собственост и за какво се използва?

Нотариалният акт потвърждава сделката за покупко-продажба на имота, като гарантира законността на действието и за двете страни (купувач и продавач).

Признат като правен инструмент, поземленият акт, съгласно член 108 от Гражданския кодекс, "е от съществено значение за валидността на правните сделки, насочени към учредяване, прехвърляне, изменение или отказ от вещни права върху имот, чиято стойност надвишава тридесет пъти най-високата минимална работна заплата в сила".

Следователно нотариалният акт е доказателство, че собственикът наистина е собственик на въпросния имот, признат по закон.

Кога трябва да бъде съставен нотариалният акт за земята?

Всяка сделка за покупко-продажба на имот изисква изготвянето на нотариален акт, с който имотът се легализира и официализира за новия собственик, като му се предоставят всички законни права по отношение на имота.

Всъщност си струва да се отбележи, че документът за собственост е дори по-важен от доказателството за плащане, издадено от банката.

Единствено нотариалният акт за собственост дава гаранция за водене на преговори и за правото на ползване на имота от новия купувач.

Колко струва нотариален акт за земя?

Цената за издаване на нотариален акт за собственост зависи от всяка община, но като цяло варира между 2 и 3 % от продажната стойност на земята - тази, която фигурира в данните от удостоверението за кадастрални данни за имота.

Купувачът е този, който трябва да поеме разходите за издаване на документ за собственост, както и цялата бюрократична част, свързана с издаването на документа.

В някои случаи е възможно и законно продавачът и купувачът да договорят този разход по някаква причина.

В допълнение към цената на нотариалния акт за собственост има и някои непреки разходи за получаване на документа, като например за имотния регистър и ITBI.

Като се събере всичко това, може да се каже, че цената на нотариалния акт може да достигне до 5% от общата стойност на имота.

Например издаването на нотариален акт за парцел, който се търгува за 200 000 долара, може да струва около 10 000 долара.

Ето защо е важно купувачът да е финансово подготвен да покрие не само покупната цена на имота, но и цялата документация, изисквана от закона.

Къде се издава документ за собственост?

Нотариалният акт се изготвя при нотариус или, както е известно, в нотариалната кантора.

Заинтересованите страни (купувач и продавач) трябва да се явят в службата по вписванията с всички необходими документи и да започнат процедурата по издаване на нотариален акт.

Тук трябва да се отбележи, че нотариалният акт за земята може да бъде съставен във всяка служба по вписванията в страната, но регистрацията на имота, когато земята се появява законно на името на новия собственик, трябва да се извърши само в служба по вписванията в града, където се намира имотът.

Как да регистрирам земя?

За да съставите нотариален акт за земя, е важно да следвате подробна стъпка по стъпка, за да не пропуснете нито една стъпка и да гарантирате, че документът се издава с минимални смущения между страните. Вижте какви са те:

Проверка на редовността на имота

Преди да направите каквото и да било друго, дори да сключите сделка, отидете в нотариалната кантора и в кметството, където се намира имотът, и проверете законността на земята.

В нотариалната кантора поискайте регистрацията на имота, а в кметството е необходимо да получите удостоверения за отрицателен дълг, с които се удостоверява, че имотът няма задължения към общинските, държавните или федералните власти.

Пропускането на тази стъпка може да бъде разочароващо, както и да ви накара да похарчите повече, особено ако имотът има дългове.

Отидете в службата по вписванията

След като се уверите, че всичко е наред с документацията за земята, отидете в нотариалната кантора и представете намерението си за покупка.

Нотариусът ще изиска необходимите документи, които трябва да бъдат представени от купувача и продавача. Разгледайте следната тема, за да видите какви документи са необходими за извършване на нотариалния акт за покупко-продажба на земя:

Необходими документи за прехвърляне на земя

За да направите нотариалния акт, е необходимо да разполагате със следните документи, вж. по-долу:

Необходими документи за купувача:

• лична карта и документ за самоличност (ако сте женен или имате стабилен съюз, трябва да представите и документите на съпруга/съпругата си);
• Свидетелство за раждане или за брак, в зависимост от случая;
• Доказателство за пребиваване;

Необходими документи за индивидуалния продавач:

• Документ за самоличност и CPF (ако сте женен/омъжена или сте в стабилен съюз, представете документите на съпруга/съпругата си, а ако сте вдовец/вдовица, разделени или разведени, представете актуализирано брачно свидетелство с бележка за промяна в семейното положение);
• Доказателство за адрес;

Не забравяйте, че съпругът/съпругата трябва да подпише нотариалния акт заедно с партньора си, независимо дали са женени или имат стабилен съюз.

Ако продавачът е юридическо лице, документите, които се изискват за издаване на нотариалния акт, са:

• Устав на дружеството;
• Устав на дружеството и протокол от избора;
• Регистрация в CNPJ;
• ЕГН и CPF на управляващите партньори;
• Опростено актуализирано удостоверение в Търговския регистър;

При представяне на необходимата документация нотариусът ще я анализира и ако всичко е наред, ще издаде ръководство за събиране на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти (ITBI).

Плащане на ITBI

С ръководството на ITBI в ръка купувачът трябва да отиде в кметството, където се намира имотът, и да събере дължимата сума.

Стойността на ITBI варира в зависимост от всяка община и общината може дори да оспори стойността на преговорите за имота, независимо от волята на купувача или продавача.

Това е така, защото общината анализира стойността на преговорите, посочена в ръководството, издадено от нотариуса, и я сравнява със стойностите, посочени в общинския кадастър на недвижимите имоти.

Ако тя не е съгласна с представената стойност, общината може да увеличи или намали разходите за ИТБИ в съответствие със своите документи.

След този анализ, извършен от кметството, купувачът извършва плащането на ITBI и се връща в службата по вписванията с доказателството за плащане в ръка.

Изчакване на анализа на документацията

След като всички документи бъдат представени и формулярът ITBI бъде надлежно заплатен, нотариусът ще анализира документацията и ще пристъпи към изготвянето на акта.

Подписване на нотариалния акт

След като нотариалният акт е готов, нотариусът призовава купувача и продавача да прочетат документа и да съберат подписите на участниците в преговорите, включително на съпруга на продавача.

Подписът на съпруга/съпругата на купувача не е задължителен, но може да бъде включен, ако страните желаят това.

След като бъде подписан, нотариалният акт става публичен и правен акт.

Това е и моментът, в който купувачът трябва да плати таксите, съответстващи на разходите в нотариалната кантора.

Друга важна подробност е, че всички данни трябва да бъдат наблюдавани и, ако е необходимо, коригирани.

Обикновени грешки, като например грешно изписване на имена и дати, могат да бъдат поправени в самата служба по вписванията, просто и бързо.

По-сложните грешки, като например несъответствия в метъра на земята, могат да бъдат коригирани само след съдебно потвърждение.

Ето защо е изключително важно всички данни за имота да бъдат проверени и коригирани, преди да се впишат в нотариалния акт.

След като всичко е наред, се издава нотариалният акт и той преминава в ръцете на новия собственик.

Регистриране на имота

Дори и с нотариален акт в ръка обаче имотът все още не е ваш. Трябва да регистрирате имота, за да удостоверите собствеността и законните права върху него.

За целта новият собственик трябва да отиде в службата за регистрация на недвижими имоти и да поиска регистрацията, както и да плати необходимите такси за издаване на документа.

Анализиран акт

След като това бъде направено, актът ще бъде анализиран в продължение на около 30 дни и ако всичко е в съответствие с изискванията на закона, актът ще бъде вписан в матрицата на имота.

Именно тази матрица гарантира владението и правата на собственика върху земята. С нея купувачът на практика се счита за собственик на имота.

От този момент нататък имотът вече може да бъде включен в декларацията за облагане на доходите и всички данъчни задължения, като например IPTU, ще бъдат издадени на името на новия собственик.

Какво може да се случи, ако имотът няма нотариален акт?

Имот без документ за собственост е имот без собственик. Това означава, че не притежавате законно имота и че той може да бъде продаден или поискан от някой друг по всяко време.

Резултатът е огромно главоболие и огромно неудобство, тъй като съществува сериозен риск да загубите имота.

Затова винаги се препоръчва да се купуват имоти, които имат нотариален акт и регистрация. Без тази документация земята е на милостта на недобросъвестни хора.

Това е така, защото продавачът може просто да извърши повече от една продажба на един и същи имот, като в този случай този, който го регистрира пръв, става законен собственик или дори да поиска имота обратно, тъй като без нотариален акт и регистрация той не става негов по право.

В такива случаи дори банковите разписки за плащане не могат да удостоверят договарянето, тъй като законът е много категоричен по отношение на покупко-продажбата на недвижими имоти.

За законни собственици се считат само тези, които имат нотариален акт и регистрация, затова избягвайте преговори, които включват само споразумение за покупко-продажба.

Този тип сделки не предоставят никаква сигурност на купувача.

Въпреки донякъде бюрократичния процес, издаването на документ за собственост е от съществено значение за гарантиране на правото на собственост върху имота. Затова не губете време и уредете въпроса с имота възможно най-скоро.