Akta tanah adalah dokumen yang membuktikan keabsahan dan kepemilikan sebuah properti. Tanpa akta tanah, pemilik tidak dapat membuktikan keabsahan kepemilikannya, dengan kata lain, seolah-olah properti tersebut bukan miliknya.

Itulah mengapa akta tanah sangat penting. Namun, seperti halnya semua dokumentasi, proses pembuatan akta tanah bisa jadi cukup rumit dan birokratis.

Namun, setelah Anda memahami cara membuat akta tanah, semuanya akan menjadi lebih jelas dan mudah. Dan itulah yang akan kami tunjukkan pada Anda dalam artikel ini, ikuti terus.

Apa yang dimaksud dengan akta tanah dan untuk apa?

Akta tanah mengesahkan transaksi pembelian dan penjualan properti, memastikan legalitas tindakan tersebut bagi kedua belah pihak (pembeli dan penjual).

Diakui sebagai instrumen hukum, akta tanah, menurut pasal 108 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, "sangat penting untuk keabsahan transaksi hukum yang bertujuan untuk pembentukan, pengalihan, modifikasi, atau pelepasan hak in rem atas properti dengan nilai melebihi tiga puluh kali upah minimum tertinggi yang berlaku".

Oleh karena itu, akta tanah adalah bukti bahwa pemiliknya memang benar pemilik properti yang bersangkutan, yang diakui secara hukum.

Kapan akta tanah harus dibuat?

Setiap transaksi pembelian dan penjualan properti membutuhkan akta untuk dibuat sebagai sarana untuk melegalkan dan menjadikan properti tersebut resmi bagi pemilik baru, memberikan mereka semua hak hukum terkait properti tersebut.

Bahkan, perlu disebutkan bahwa akta tanah bahkan lebih penting daripada bukti pembayaran yang dikeluarkan oleh bank.

Hanya akta tanah yang memberikan jaminan negosiasi dan hak untuk menggunakan properti oleh pembeli baru.

Berapa biaya pembuatan akta tanah?

Biaya akta tanah tergantung pada masing-masing kota, tetapi secara umum bervariasi antara 2% dan 3% dari nilai jual tanah, yang muncul dalam data Sertifikat Data Kadaster Properti.

Pembelilah yang harus menanggung biaya akta tanah, serta semua bagian birokrasi yang melibatkan penerbitan dokumen tersebut.

Dalam beberapa kasus, penjual dan pembeli dapat menegosiasikan biaya ini karena alasan tertentu.

Selain biaya akta tanah, ada juga beberapa biaya tidak langsung untuk mendapatkan dokumen tersebut, seperti biaya pendaftaran properti dan ITBI.

Jika dijumlahkan, biaya akta tanah bisa mencapai 5% dari total nilai properti.

Sebagai contoh, akta untuk sebidang tanah yang diperjualbelikan dengan harga $200.000 mungkin memerlukan biaya sekitar $10.000 untuk menerbitkannya.

Oleh karena itu, penting bagi pembeli untuk siap secara finansial untuk menanggung tidak hanya harga pembelian properti, tetapi juga semua dokumentasi yang diwajibkan oleh hukum.

Di mana Anda bisa mendapatkan akta tanah?

Akta tanah dibuat di Kantor Notaris atau yang lebih dikenal dengan sebutan PPAT.

Pihak-pihak yang berkepentingan (pembeli dan penjual) harus datang ke Kantor Catatan Sipil dengan membawa semua dokumen yang diperlukan dan mengikuti proses pembuatan akta.

Di sini perlu disebutkan bahwa akta tanah dapat dibuat di kantor catatan sipil mana pun di negara ini, namun, pendaftaran properti, ketika tanah secara hukum muncul atas nama pemilik baru, harus dilakukan hanya di kantor catatan sipil di kota tempat properti tersebut berada.

Bagaimana cara membuat akta tanah?

Untuk membuat akta tanah, penting untuk mengikuti langkah demi langkah yang terperinci agar tidak melewatkan satu langkah pun dan memastikan bahwa dokumen tersebut diterbitkan dengan gangguan minimal di antara para pihak. Simak apa saja itu:

Periksa keteraturan properti

Sebelum melakukan hal lain, bahkan menutup kesepakatan, pergilah ke kantor notaris dan balai kota di mana properti itu berada dan periksa legalitas tanahnya.

Di kantor notaris, mintalah pendaftaran properti, sementara di Balai Kota penting untuk mendapatkan sertifikat utang negatif, yang menyatakan bahwa properti tersebut tidak memiliki utang kepada pemerintah kota, negara bagian, atau federal.

Melewatkan langkah ini bisa membuat Anda frustasi, dan juga membuat Anda menghabiskan lebih banyak uang, terutama jika properti tersebut memiliki utang.

Pergi ke kantor catatan sipil

Setelah memastikan bahwa semuanya baik-baik saja dengan dokumentasi tanah, pergilah ke kantor notaris dan sampaikan niat Anda untuk membeli.

Notaris akan meminta dokumen-dokumen yang diperlukan yang harus ditunjukkan oleh pembeli dan penjual. Simak topik berikut untuk mengetahui dokumen-dokumen apa saja yang diperlukan untuk membuat akta tanah:

Dokumen-dokumen yang diperlukan untuk membuat akta tanah

Untuk membuat akta tanah, Anda harus memiliki dokumen-dokumen berikut ini, lihat di bawah:

Dokumen yang diperlukan untuk pembeli:

• KTP dan CPF (jika Anda sudah menikah atau dalam ikatan pernikahan yang sah, Anda juga harus menunjukkan dokumen pasangan Anda);
• Akta kelahiran atau akta nikah, tergantung kasusnya;
• Bukti tempat tinggal;

Dokumen yang diperlukan untuk penjual perorangan:

• KTP dan CPF (jika Anda sudah menikah atau dalam ikatan yang stabil, tunjukkan dokumen pasangan Anda, jika Anda janda, pisah ranjang, atau bercerai, tunjukkan akta nikah yang telah diperbaharui dengan keterangan perubahan status pernikahan);
• Bukti alamat;

Ingatlah bahwa pasangan harus menandatangani akta bersama dengan pasangannya, terlepas dari apakah mereka sudah menikah atau dalam ikatan yang stabil.

Jika penjual adalah badan hukum, maka dokumen yang diperlukan untuk akta tanah adalah:

• Anggaran dasar perusahaan;
• Anggaran dasar perusahaan dan berita acara pemilihan;
• Pendaftaran CNPJ;
• ID dan CPF dari mitra pengelola;
• Sertifikat yang diperbarui secara sederhana di Pendaftaran Komersial;

Saat menyerahkan dokumentasi yang diperlukan, notaris akan menganalisanya dan, jika semuanya sudah sesuai, ia akan mengeluarkan panduan untuk mengumpulkan ITBI (Pajak Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan).

Membayar ITBI

Dengan panduan ITBI di tangan, pembeli harus pergi ke balai kota di mana properti tersebut berada dan mengambil jumlah yang harus dibayar.

Nilai ITBI bervariasi di setiap kota, dan pemerintah kota bahkan dapat menantang nilai negosiasi properti, terlepas dari keinginan pembeli atau penjual.

Hal ini karena pemerintah kota menganalisis nilai negosiasi yang diinformasikan dalam panduan yang dikeluarkan oleh notaris dan membandingkannya dengan nilai yang ditentukan dalam kadaster real estat kota.

Jika tidak setuju dengan nilai yang disajikan, pemerintah kota dapat menambah atau mengurangi biaya ITBI sesuai dengan catatannya.

Setelah analisis oleh balai kota, pembeli melakukan pembayaran ITBI dan kembali ke kantor catatan sipil dengan membawa bukti pembayaran.

Menunggu dokumentasi untuk dianalisis

Setelah semua dokumen diserahkan dan formulir ITBI telah dibayar, notaris akan menganalisa dokumentasi dan melanjutkan dengan pembuatan akta.

Menandatangani akta

Setelah akta siap, notaris akan memanggil pembeli dan penjual untuk membaca dokumen tersebut dan meminta tanda tangan mereka yang terlibat dalam negosiasi, termasuk pasangan penjual.

Tanda tangan pasangan pembeli tidak wajib, tetapi dapat disertakan jika para pihak menginginkannya.

Setelah ditandatangani, akta tersebut menjadi akta publik dan sah secara hukum.

Ini juga merupakan momen ketika pembeli harus membayar biaya yang sesuai dengan pengeluaran di kantor notaris.

Detail penting lainnya adalah bahwa semua data harus diamati dan, jika perlu, dikoreksi.

Kesalahan sederhana, seperti kesalahan pengejaan nama dan tanggal, misalnya, dapat dikoreksi di kantor pendaftaran itu sendiri, dengan mudah dan cepat.

Kesalahan yang lebih kompleks, seperti perbedaan luas tanah, misalnya, hanya dapat diperbaiki setelah pengesahan yudisial.

Oleh karena itu, sangat penting untuk memeriksa dan mengoreksi semua data properti sebelum memasukkannya ke dalam akta tanah.

Setelah semuanya benar, akta tanah akan diterbitkan dan berpindah ke tangan pemilik baru.

Mendaftarkan properti

Namun, meski sudah memiliki akta, properti tersebut masih belum menjadi milik Anda. Anda perlu mendaftarkan properti tersebut untuk mengesahkan kepemilikan dan hak hukum atas properti tersebut.

Untuk melakukan ini, pemilik baru harus pergi ke Kantor Pendaftaran Real Estat dan meminta pendaftaran, serta membayar biaya yang diperlukan untuk menerbitkan dokumen.

Akta sedang dianalisis

Setelah ini selesai, akta akan dianalisis selama sekitar 30 hari dan jika semuanya sesuai dengan hukum, akta akan didaftarkan di matrikulasi properti.

Matrikula inilah yang menjamin kepemilikan dan hak-hak pemilik atas tanah tersebut. Dengan matrikula ini, pembeli secara efektif dianggap sebagai pemilik properti.

Sejak saat itu, properti tersebut sudah dapat dimasukkan dalam SPT PPh dan semua perpajakan, seperti IPTU, misalnya, akan diterbitkan atas nama pemilik baru.

Apa yang bisa terjadi jika properti tidak memiliki akta?

Properti tanpa akta hak milik adalah properti tanpa pemilik, artinya Anda tidak memiliki properti tersebut secara legal dan dapat dijual atau diklaim kapan saja oleh orang lain.

Hasilnya adalah sakit kepala yang luar biasa dan ketidaknyamanan yang sangat besar, karena Anda menghadapi risiko serius kehilangan properti.

Oleh karena itu, selalu disarankan untuk membeli properti yang memiliki akta dan registrasi. Tanpa dokumentasi ini, tanah berada di bawah kekuasaan orang-orang yang beritikad buruk.

Hal ini karena penjual dapat dengan mudah melakukan lebih dari satu penjualan atas properti yang sama, dalam hal ini siapa pun yang mendaftarkannya terlebih dahulu akan menjadi pemilik yang sah, atau bahkan menuntut properti tersebut kembali, karena tanpa akta dan pendaftaran, properti tersebut tidak akan menjadi milik mereka secara sah.

Dalam kasus seperti itu, bahkan tanda terima pembayaran bank pun tidak dapat membuktikan negosiasi, karena hukum sangat tegas dalam hal pembelian dan penjualan real estat.

Hanya mereka yang memiliki akta dan registrasi yang dianggap sebagai pemilik sah, jadi hindari negosiasi yang hanya melibatkan perjanjian jual beli.

Jenis transaksi ini tidak memberikan keamanan apa pun kepada pembeli.

Meskipun prosesnya agak birokratis, penerbitan akta tanah sangat penting untuk memastikan hak kepemilikan properti. Jadi, jangan buang waktu dan lakukan pengurusan secepatnya.