ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដី គឺជាឯកសារដែលបញ្ជាក់ពីភាពទៀងទាត់ និងភាពជាម្ចាស់នៃអចលនទ្រព្យ។ បើគ្មានវាទេ ម្ចាស់មិនអាចបញ្ជាក់ពីភាពស្របច្បាប់នៃកម្មសិទ្ធិបានទេ បើនិយាយម្យ៉ាងទៀត វាហាក់ដូចជាទ្រព្យសម្បត្តិមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរបស់គាត់ទេ។

នោះហើយជាមូលហេតុដែលប័ណ្ណដីមានសារៈសំខាន់ណាស់។ ប៉ុន្តែដូចឯកសារទាំងអស់ ដំណើរការនៃការទទួលបានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអាចហាក់ដូចជាស្មុគស្មាញ និងមានលក្ខណៈការិយាធិបតេយ្យ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពេលដែលអ្នកយល់ពីរបៀបធ្វើដីនោះ អ្វីៗនឹងកាន់តែច្បាស់ និងងាយស្រួលជាងមុន។ ហើយនោះជាអ្វីដែលយើងនឹងបង្ហាញអ្នកនៅក្នុងការប្រកាសនេះ សូមបន្តតាមដាន។

តើដីនោះជាអ្វី ហើយសម្រាប់អ្វី?

ដីនោះមានសុពលភាពប្រតិបត្តិការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យ ធានានូវភាពស្របច្បាប់នៃសកម្មភាពសម្រាប់ភាគីទាំងពីរ (អ្នកទិញ និងអ្នកលក់) .

ត្រូវបានទទួលស្គាល់ថាជាឧបករណ៍ផ្លូវច្បាប់ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា 108 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី “មានសារៈសំខាន់សម្រាប់សុពលភាពនៃប្រតិបត្តិការផ្លូវច្បាប់ ដែលសំដៅលើរដ្ឋធម្មនុញ្ញ ការផ្ទេរ ការកែប្រែ ឬការលះបង់សិទ្ធិពិតប្រាកដលើ ទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានតម្លៃធំជាងសាមសិបដងនៃប្រាក់ឈ្នួលអប្បបរមាបច្ចុប្បន្នខ្ពស់បំផុត»។

ដូច្នេះ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដី គឺជាភស្ដុតាងដែលបញ្ជាក់ថា កម្មសិទ្ធិករគឺជាកម្មសិទ្ធិករនៃអចលនទ្រព្យដែលចោទសួរនោះ ត្រូវបានទទួលស្គាល់តាមផ្លូវច្បាប់។

តើការចេញប័ណ្ណដីត្រូវធ្វើនៅពេលណា?

រាល់ប្រតិបត្តិការដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យទាមទារការរៀបចំប្លង់កម្មសិទ្ធិជាមធ្យោបាយនៃការធ្វើឱ្យស្របច្បាប់ និងធ្វើឱ្យអចលនទ្រព្យជាផ្លូវការដល់ម្ចាស់ថ្មី ដោយផ្តល់សិទ្ធិស្របច្បាប់ទាំងអស់ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ។

គួរកត់សំគាល់ផងដែរថា ប័ណ្ណដីមានសារៈសំខាន់ជាងភស្តុតាងនៃការទូទាត់ដែលចេញដោយធនាគារ។

មានតែប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីប៉ុណ្ណោះដែលផ្តល់ការធានាការចរចា និងសិទ្ធិប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដោយអ្នកទិញថ្មី។

តម្លៃ​ប័ណ្ណ​កម្មសិទ្ធិ​ដី​ប៉ុន្មាន? ដី ដែលបង្ហាញនៅក្នុងទិន្នន័យនៃវិញ្ញាបនប័ត្រទិន្នន័យការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។

វាគឺជាអ្នកទិញដែលត្រូវទទួលបន្ទុកចំណាយលើការចេញដី ក៏ដូចជាផ្នែកការិយាធិបតេយ្យទាំងអស់ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការចេញឯកសារ។

ក្នុងករណីខ្លះ វាអាចទៅរួច និងស្របច្បាប់សម្រាប់អ្នកលក់ និងអ្នកទិញក្នុងការចរចាតម្លៃនេះដោយហេតុផលមួយចំនួន។

បន្ថែមពីលើការចំណាយលើការចុះកម្មសិទ្ធដីធ្លី នៅតែមានការចំណាយប្រយោលមួយចំនួនសម្រាប់ការទទួលបានឯកសារ ដូចជាការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ និង ITBI ជាដើម។

សរុបមក គេអាចបញ្ជាក់បានថា តម្លៃនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអាចឡើងដល់ ៥% នៃតម្លៃសរុបនៃអចលនទ្រព្យ។

ឧទាហរណ៍ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិសម្រាប់ដីមួយកន្លែងលក់ក្នុងតម្លៃ 200,000 ដុល្លារអាចមានតម្លៃប្រហែល 10,000 ដុល្លារដើម្បីចេញ។

សម្រាប់ហេតុផលនេះ វាជាការសំខាន់ដែលអ្នកទិញត្រូវបានរៀបចំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីផ្គត់ផ្គង់មិនត្រឹមតែតម្លៃទិញអចលនទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងឯកសារទាំងអស់ដែលតម្រូវដោយច្បាប់។

តើប័ណ្ណដីត្រូវបានធ្វើនៅឯណា?

ភាគីដែលចាប់អារម្មណ៍ (អ្នកទិញ និងអ្នកលក់) ត្រូវតែបង្ហាញខ្លួនឯងនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីជាមួយនឹងឯកសារចាំបាច់ទាំងអស់ ហើយចាប់ផ្តើមដំណើរការនៃប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។

ត្រង់នេះ គួរបញ្ជាក់ដែរថា ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិអាចធ្វើនៅការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះណាមួយក្នុងប្រទេស ប៉ុន្តែការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ នៅពេលដែលដីនោះត្រូវបានចុះបញ្ជីស្របច្បាប់ក្នុងនាមម្ចាស់ថ្មី ។ ត្រូវធ្វើតែនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីក្នុងទីក្រុងដែលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅ។

តើត្រូវសរសេរប្លង់ដីដោយរបៀបណា? រំលងជំហានណាមួយ ហើយធានាថាឯកសារត្រូវបានចេញដោយមានអប្បរមានៃការរំខានរវាងភាគី។ ពិនិត្យមើលថាតើពួកគេជាអ្វី៖

ពិនិត្យមើលភាពទៀងទាត់នៃអចលនទ្រព្យ

មុននឹងមានអ្វីផ្សេងទៀត សូម្បីតែបិទកិច្ចព្រមព្រៀង សូមទៅកាន់សារការី និងសាលាក្រុង ដែលជាកន្លែងអចលនទ្រព្យនោះ ហើយពិនិត្យមើលភាពស្របច្បាប់នៃ ដី។

នៅការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះ ស្នើសុំចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ខណៈនៅសាលាក្រុង ចាំបាច់ត្រូវទទួលបានវិញ្ញាបនបត្របំណុលអវិជ្ជមាន ដោយបញ្ជាក់ថា អចលនទ្រព្យមិនមានបំណុលជាមួយក្រុង រដ្ឋ ឬសហព័ន្ធ។

ការរំលងជំហាននេះអាចជាការខកចិត្ត បន្ថែមពីលើការធ្វើឱ្យអ្នកចំណាយកាន់តែច្រើន ជាពិសេសប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមានបំណុល។

ទៅកាន់ការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះ

បន្ទាប់ពីបញ្ជាក់ថាអ្វីៗគ្រប់យ៉ាងមិនអីទេជាមួយនឹងឯកសារដីធ្លី សូមទៅកាន់ការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះ ហើយបង្ហាញចេតនាទិញរបស់អ្នក។

សារការីនឹងស្នើសុំឯកសារចាំបាច់ដែលត្រូវតែបង្ហាញដោយទាំងអ្នកទិញ និងអ្នកលក់។ សូមពិនិត្យលើប្រធានបទខាងក្រោម ដែលជាឯកសារចាំបាច់សម្រាប់ធ្វើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ៖

ឯកសារចាំបាច់សម្រាប់ធ្វើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ

ដើម្បីធ្វើ ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីគឺចាំបាច់ដើម្បីឱ្យមានឯកសារខាងក្រោមនៅក្នុងដៃ សូមមើលខាងក្រោម៖

ឯកសារដែលត្រូវការសម្រាប់អ្នកទិញ៖

• RG និង CPF (បើរៀបការហើយ ឬសហជីពមានស្ថេរភាព ត្រូវតែបង្ហាញឯកសារ របស់ប្តីប្រពន្ធផងដែរ);
• សំបុត្រកំណើត ឬសំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍ អាស្រ័យលើករណី។
• ភស្តុតាងនៃការស្នាក់នៅ;

ឯកសារដែលទាមទារសម្រាប់អ្នកលក់ម្នាក់ៗ៖

• RG និង CPF (ប្រសិនបើរៀបការ ឬនៅក្នុងសហជីពដែលមានស្ថិរភាព ឯកសារបង្ហាញរបស់ប្តីប្រពន្ធ ប្រសិនបើស្ត្រីមេម៉ាយ បែកគ្នា ឬលែងលះ។ សំបុត្រអាពាហ៍ពិពាហ៍បច្ចុប្បន្ន បានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពជាមួយនឹងចំណារពន្យល់នៃការផ្លាស់ប្តូរស្ថានភាពអាពាហ៍ពិពាហ៍);
• ភស្តុតាងនៃអាសយដ្ឋាន;

ចងចាំថាប្តីប្រពន្ធត្រូវតែចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជាមួយដៃគូ ដោយមិនគិតពីថាតើពួកគេរៀបការហើយឬនៅក្នុងទំនាក់ទំនងដែលមានស្ថិរភាពនោះទេ។

ប្រសិនបើអ្នកលក់គឺជានីតិបុគ្គល បន្ទាប់មកឯកសារចាំបាច់សម្រាប់ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិគឺ៖

• មាត្រានៃការរួមបញ្ចូលរបស់ក្រុមហ៊ុន;
• ច្បាប់របស់ក្រុមហ៊ុន និងកំណត់ហេតុនៃការបោះឆ្នោត។
• ការចុះឈ្មោះជាមួយ CNPJ;
• RG និង CPF នៃដៃគូគ្រប់គ្រង;
• វិញ្ញាបនបត្រដែលបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពសាមញ្ញនៅក្រុមប្រឹក្សាភិបាលពាណិជ្ជកម្ម;

នៅពេលបង្ហាញឯកសារដែលត្រូវការ ការិយាល័យសារការីនឹងធ្វើការវិភាគ ហើយប្រសិនបើអ្វីៗស្ថិតក្នុងលំដាប់ គាត់នឹងចេញទម្រង់បែបបទទូទាត់ ITBI (ពន្ធផ្ទេរអចលនទ្រព្យ)។

បង់លុយ ITBI

ជាមួយនឹងទម្រង់ ITBI នៅក្នុងដៃ អ្នកទិញត្រូវតែទៅសាលាក្រុងដែលអចលនទ្រព្យស្ថិតនៅ ហើយប្រមូលចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់។

តម្លៃរបស់ ITBI ប្រែប្រួលទៅតាមក្រុងនីមួយៗ ហើយសាលាក្រុងក៏អាចប្រកួតប្រជែងតម្លៃចរចារនៃអចលនទ្រព្យដោយមិនគិតពីឆន្ទៈរបស់អ្នកទិញ ឬអ្នកលក់។

នេះគឺដោយសារតែសាលាក្រុងវិភាគតម្លៃចរចាដែលបានជូនដំណឹងនៅក្នុងការណែនាំដែលចេញដោយការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះ ហើយប្រៀបធៀបវាជាមួយនឹងតម្លៃដែលបានបញ្ជាក់នៅក្នុងបញ្ជីអចលនទ្រព្យក្រុង។

ប្រសិនបើអ្នកមិនយល់ស្របនឹងតម្លៃដែលបានបង្ហាញទេ សាលាក្រុងអាចបង្កើន ឬកាត់បន្ថយការចំណាយរបស់ ITBI យោងតាមកំណត់ត្រារបស់អ្នក។

បន្ទាប់ពីការវិភាគនេះដោយសាលាក្រុង អ្នកទិញបង់ប្រាក់ ITBI ហើយត្រឡប់ទៅការិយាល័យបញ្ជីឈ្មោះវិញដោយមានភស្តុតាងនៃការទូទាត់នៅក្នុងដៃ។

រង់ចាំការវិភាគឯកសារ

បន្ទាប់ពីចែកចាយទាំងអស់។ឯកសារ និងមគ្គុទ្ទេសក៍ ITBI ដែលបានបង់ត្រឹមត្រូវ ការិយាល័យសារការីនឹងវិភាគឯកសារ និងបន្តរៀបចំឯកសារ។

ចុះហត្ថលេខាលើប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ

ដោយមានប្លង់រួចរាល់ ការិយាល័យសារការីកោះហៅអ្នកទិញ និងអ្នកលក់ឱ្យអានឯកសារ និងប្រមូលហត្ថលេខារបស់អ្នកដែលពាក់ព័ន្ធក្នុងការចរចា រួមទាំងប្តីប្រពន្ធរបស់អ្នកលក់ផងដែរ។

ហត្ថលេខារបស់សហព័ទ្ធរបស់អ្នកទិញមិនមែនជាកាតព្វកិច្ចទេ ប៉ុន្តែអាចត្រូវបានរួមបញ្ចូលប្រសិនបើភាគីចង់បាន។

បន្ទាប់ពីហត្ថលេខា ប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិក្លាយជាសាធារណៈ និងជាទង្វើស្របច្បាប់។

វាក៏មាននៅពេលនេះដែរដែលអ្នកទិញត្រូវបង់ថ្លៃសេវាដែលត្រូវគ្នាទៅនឹងការចំណាយនៅឯសារការី។

ព័ត៌មានលម្អិតសំខាន់មួយទៀតគឺថា ទិន្នន័យទាំងអស់ត្រូវតែត្រូវបានអង្កេត ហើយប្រសិនបើចាំបាច់ ត្រូវកែតម្រូវ។

កំហុសសាមញ្ញ ដូចជាអក្ខរាវិរុទ្ធមិនត្រឹមត្រូវនៃឈ្មោះ និងកាលបរិច្ឆេទ អាចត្រូវបានកែតម្រូវនៅក្នុងសារការីដោយខ្លួនឯងតាមវិធីសាមញ្ញ និងរហ័ស។

កំហុសស្មុគ្រស្មាញកាន់តែច្រើន ដូចជាភាពខុសគ្នានៃទំហំដី ជាឧទាហរណ៍ អាចត្រូវបានកែតំរូវបានលុះត្រាតែមានសុពលភាពរបស់តុលាការ។

ដូច្នេះហើយ វាមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ដែលទិន្នន័យអចលនទ្រព្យទាំងអស់ត្រូវបានត្រួតពិនិត្យ និងកែតម្រូវមុនពេលចូលទៅក្នុងប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ។

ប្រសិនបើអ្វីៗមានសណ្តាប់ធ្នាប់ នោះ ដីត្រូវបានចេញ ហើយចូលទៅក្នុងដៃរបស់ម្ចាស់ថ្មី។

ចុះឈ្មោះអចលនទ្រព្យ

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី ទោះជាមានប័ណ្ណនៅក្នុងដៃក៏ដោយ ទ្រព្យសម្បត្តិនៅតែមិនមែនជារបស់អ្នកសម្រាប់ត្រឹមត្រូវ។ ចាំបាច់ត្រូវចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ដើម្បីបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិ និងសិទ្ធិស្របច្បាប់លើវា។

សម្រាប់បញ្ហានេះ ម្ចាស់ថ្មីត្រូវទៅការិយាល័យចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ ហើយស្នើសុំការចុះឈ្មោះ ក៏ដូចជាបង់ថ្លៃចាំបាច់សម្រាប់ការចេញឯកសារ។

កិច្ចសន្យាស្ថិតក្រោមការត្រួតពិនិត្យ

នៅពេលដែលនេះត្រូវបានធ្វើរួច ប័ណ្ណនេះនឹងស្ថិតក្រោមការត្រួតពិនិត្យរយៈពេលប្រហែល 30 ថ្ងៃ ហើយប្រសិនបើអ្វីៗទាំងអស់ស្ថិតក្នុងការអនុលោមតាមច្បាប់ ប័ណ្ណនោះនឹងត្រូវបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងការចុះបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។

ការចុះឈ្មោះនេះធានានូវកម្មសិទ្ធិ និងសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់លើដី។ ជាមួយវា អ្នកទិញត្រូវបានចាត់ទុកថាជាកម្មសិទ្ធិករប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាព។

ចាប់ពីពេលនោះមក ឥឡូវនេះ អចលនទ្រព្យអាចត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការប្រកាសពន្ធលើប្រាក់ចំណូល ហើយពន្ធទាំងអស់ដូចជា IPTU នឹងត្រូវបានចេញជាឈ្មោះម្ចាស់ថ្មី។

តើមានអ្វីកើតឡើងប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមិនមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ? នេះមានន័យថាអ្នកមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់នៃទ្រព្យសម្បត្តិនោះទេ ហើយវាអាចត្រូវបានលក់ ឬទាមទារនៅពេលណាក៏បានដោយអ្នកដ៏ទៃ។

លទ្ធផល​នៃ​ការ​នេះ​គឺ​ជា​ការ​ឈឺ​ក្បាល​យ៉ាង​ខ្លាំង និង​ការ​រអាក់រអួល​ដ៏​ធំ ព្រោះ​អ្នក​មាន​ហានិភ័យ​ធ្ងន់ធ្ងរ​ក្នុង​ការ​បាត់បង់​ទ្រព្យសម្បត្តិ។

ដូច្នេះហើយ វាត្រូវបានណែនាំជានិច្ចក្នុងការទិញអចលនទ្រព្យដែលមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងការចុះបញ្ជី។ បើ​គ្មាន​ឯកសារ​នេះ​ទេ ដី​នេះ​ស្ថិត​នៅ​ក្នុង​សេចក្ដី​មេត្តា​ករុណា​របស់​មនុស្ស​ដែល​មាន​ជំនឿ​អាក្រក់។

នោះដោយសារតែអ្នកលក់អ្នកអាចធ្វើការលក់ច្រើនជាងមួយលើអចលនទ្រព្យដូចគ្នា ហើយក្នុងករណីនេះ អ្នកណាដែលចុះបញ្ជីវាមុនគេនឹងក្លាយជាកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ ឬសូម្បីតែទាមទារទ្រព្យសម្បត្តិមកវិញ ព្រោះបើគ្មានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ និងការចុះបញ្ជី វាមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកទេ។

នៅក្នុងករណីទាំងនេះ សូម្បីតែបង្កាន់ដៃបង់ប្រាក់តាមធនាគារក៏មិនអាចបញ្ជាក់ពីការចរចាបានដែរ ព្រោះថាច្បាប់នេះមានសារៈសំខាន់ណាស់ទាក់ទងនឹងការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យ។

មានតែអ្នកដែលមានប័ណ្ណ និងចុះបញ្ជីប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាជាម្ចាស់ស្របច្បាប់។ ដូច្នេះហើយ ជៀសវាងការចរចាដែលពាក់ព័ន្ធតែកិច្ចសន្យាទិញលក់។

ប្រតិបត្តិការប្រភេទនេះមិនផ្តល់សុវត្ថិភាពណាមួយសម្រាប់អ្នកទិញទេ។

ទោះបីជាដំណើរការការិយាធិបតេយ្យបន្តិចក៏ដោយ ការចេញប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិគឺចាំបាច់ដើម្បីធានានូវសិទ្ធិកាន់កាប់អចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ​កុំ​ខ្ជះខ្ជាយ​ពេល​វេលា ហើយ​រៀបចំ​ទ្រព្យ​ឱ្យ​បាន​ទៀងទាត់​តាម​ដែល​អាច​ធ្វើ​ទៅ​បាន ។