Le titre foncier est un document qui prouve la régularité et la propriété d'un bien immobilier. Sans lui, le propriétaire ne peut attester de la légitimité de sa possession, c'est-à-dire que c'est comme si le bien ne lui appartenait pas.

C'est la raison pour laquelle le titre de propriété est si important. Mais comme pour toute documentation, la procédure d'obtention du titre de propriété peut sembler quelque peu compliquée et bureaucratique.

Cependant, une fois que l'on a compris comment faire un acte de propriété, tout devient plus clair et plus facile, et c'est exactement ce que nous allons vous montrer dans cet article, continuez à suivre.

Qu'est-ce qu'un titre foncier et à quoi sert-il ?

Le titre foncier valide la transaction d'achat et de vente de la propriété, garantissant la légalité de l'action pour les deux parties (acheteur et vendeur).

Reconnu comme un instrument juridique, le titre foncier, selon l'article 108 du code civil, "est indispensable à la validité des actes juridiques ayant pour objet la constitution, le transfert, la modification ou la renonciation à des droits réels sur un immeuble d'une valeur supérieure à trente fois le salaire minimum le plus élevé en vigueur".

Le titre foncier est donc la preuve que le propriétaire est bien le propriétaire du bien en question, légalement reconnu pour cela.

Quand l'acte de propriété doit-il être établi ?

Toute transaction d'achat ou de vente d'un bien immobilier nécessite la rédaction d'un acte afin de légaliser et d'officialiser le bien pour le nouveau propriétaire, lui conférant ainsi tous les droits légaux relatifs à ce bien.

En fait, il convient de mentionner que le titre de propriété est encore plus important que la preuve de paiement délivrée par la banque.

Seul le titre foncier donne la garantie de négociation et le droit d'utilisation du bien par le nouvel acquéreur.

Combien coûte un titre foncier ?

Le coût du titre foncier dépend de chaque commune, mais en général il varie entre 2 et 3 % de la valeur vénale du terrain, celle qui apparaît dans les données du certificat de données cadastrales.

C'est l'acheteur qui doit supporter les coûts du titre foncier, ainsi que toute la partie bureaucratique liée à la délivrance du document.

Dans certains cas, il est possible et légal pour le vendeur et l'acheteur de négocier ce coût pour une raison ou une autre.

Outre le coût du titre foncier, il existe également des coûts indirects liés à l'obtention du document, tels que le registre de la propriété et l'ITBI.

Si l'on fait le compte, on peut dire que le coût du titre foncier peut représenter jusqu'à 5 % de la valeur totale de la propriété.

Par exemple, l'acte de propriété d'un terrain se négociant à 200 000 dollars peut coûter environ 10 000 dollars.

Il est donc important que l'acheteur soit financièrement prêt à couvrir non seulement le prix d'achat du bien, mais aussi tous les documents exigés par la loi.

Où obtenir un titre de propriété ?

L'acte foncier est établi par un notaire public ou, comme on l'appelle communément, par un office notarial.

Les parties intéressées (acheteur et vendeur) doivent se présenter au bureau d'enregistrement avec tous les documents nécessaires et entamer la procédure d'acte.

Il convient de mentionner que l'acte de propriété peut être établi dans n'importe quel bureau d'enregistrement du pays, mais que l'enregistrement de la propriété, lorsque le terrain apparaît légalement au nom du nouveau propriétaire, doit être effectué uniquement dans un bureau d'enregistrement de la ville où se trouve la propriété.

Comment faire un acte de propriété ?

Pour établir le titre foncier, il est important de suivre une procédure détaillée, étape par étape, afin de ne sauter aucune étape et de s'assurer que le document est délivré avec un minimum de perturbations entre les parties :

Vérifier la régularité de la propriété

Avant toute chose, même pour conclure une affaire, il faut se rendre chez le notaire et à la mairie où se trouve le bien et vérifier la légalité du terrain.

Au bureau du notaire, il faut demander l'enregistrement de la propriété, tandis qu'à la mairie, il est essentiel d'obtenir les certificats de dette négative, qui certifient que la propriété n'a pas de dettes auprès du gouvernement municipal, de l'État ou du gouvernement fédéral.

Sauter cette étape peut être frustrant et vous faire dépenser plus, surtout si le bien a des dettes.

Se rendre au bureau d'enregistrement

Après avoir vérifié que tout est en ordre en ce qui concerne la documentation foncière, vous devez vous rendre au bureau du notaire et présenter votre intention d'acheter.

Le notaire demandera les documents nécessaires qui doivent être présentés par l'acheteur et le vendeur. Consultez la rubrique suivante pour savoir quels sont les documents nécessaires à l'établissement d'un acte foncier :

Documents nécessaires à la délivrance d'un titre de propriété

Pour établir le titre foncier, il est essentiel d'avoir en main les documents suivants, voir ci-dessous :

Documents requis pour l'acheteur :

• Pièce d'identité et CPF (si vous êtes marié ou engagé dans une union stable, vous devez également présenter les documents de votre conjoint) ;
• Acte de naissance ou de mariage, selon le cas ;
• Preuve de résidence ;

Documents requis pour le vendeur individuel :

• Pièce d'identité et CPF (si vous êtes marié ou engagé dans une union stable, présentez les documents de votre conjoint, si vous êtes veuf, séparé ou divorcé, présentez un certificat de mariage mis à jour avec la mention du changement d'état civil) ;
• Justificatif de domicile ;

N'oubliez pas que le conjoint doit signer l'acte avec le partenaire, qu'ils soient mariés ou en union stable.

Si le vendeur est une personne morale, les documents requis pour le titre foncier sont les suivants :

• Statuts de la société ;
• Statuts de la société et procès-verbal d'élection ;
• Inscription au CNPJ ;
• ID et CPF des gérants ;
• Mise à jour simplifiée du certificat au registre du commerce ;

Sur présentation de la documentation requise, le notaire l'analyse et, si tout est en ordre, il délivre le guide de perception de l'ITBI (Real Estate Transfer Tax).

Payer l'ITBI

Muni du guide de l'ITBI, l'acheteur doit se rendre à la mairie où se trouve le bien et percevoir le montant dû.

La valeur de l'ITBI varie en fonction de chaque commune, et la commune peut même remettre en cause la valeur de la négociation immobilière, indépendamment de la volonté de l'acheteur ou du vendeur.

En effet, la municipalité analyse la valeur de négociation indiquée dans le guide délivré par le notaire et la compare aux valeurs spécifiées dans le cadastre municipal des biens immobiliers.

Si elle n'est pas d'accord avec la valeur présentée, la municipalité peut augmenter ou réduire le coût de l'ITBI en fonction de ses registres.

Après cette analyse par la mairie, l'acheteur effectue le paiement de l'ITBI et retourne au bureau d'enregistrement avec la preuve de paiement en main.

Attendre l'analyse de la documentation

Une fois que tous les documents ont été soumis et que le formulaire de l'ITBI a été dûment payé, le notaire analyse la documentation et procède à la préparation de l'acte.

Signer l'acte

Une fois l'acte prêt, le notaire convoque l'acheteur et le vendeur pour lire le document et recueillir les signatures des personnes impliquées dans la négociation, y compris le conjoint du vendeur.

La signature du conjoint de l'acheteur n'est pas obligatoire, mais peut être incluse si les parties le souhaitent.

Une fois signé, l'acte devient un acte public et légal.

C'est également à ce moment que l'acheteur doit payer les frais correspondant aux dépenses effectuées chez le notaire.

Un autre détail important est que toutes les données doivent être observées et, si nécessaire, corrigées.

Les erreurs simples, comme les fautes d'orthographe dans les noms et les dates, peuvent être corrigées dans le bureau d'enregistrement lui-même, simplement et rapidement.

Les erreurs plus complexes, telles que les différences de métrage du terrain, par exemple, ne peuvent être corrigées qu'après validation judiciaire.

Il est donc extrêmement important que toutes les données relatives à la propriété soient vérifiées et corrigées avant de saisir le titre foncier.

Une fois que tout est correct, le titre de propriété est délivré et passe entre les mains du nouveau propriétaire.

Enregistrer le bien

Toutefois, même avec l'acte de propriété en main, le bien ne vous appartient pas encore de plein droit. Vous devez enregistrer le bien pour en certifier la propriété et les droits légaux qui s'y rattachent.

Pour ce faire, le nouveau propriétaire doit se rendre au bureau d'enregistrement des biens immobiliers et demander l'enregistrement, ainsi que payer les frais nécessaires à la délivrance du document.

Acte analysé

Une fois cette étape franchie, l'acte sera analysé pendant environ 30 jours et, si tout est conforme à la loi, l'acte sera inscrit dans la matricule de l'immeuble.

Cette matricule garantit la possession et les droits du propriétaire sur le terrain, ce qui permet à l'acheteur d'être considéré comme le propriétaire du bien.

Dès lors, le bien peut déjà être inclus dans la déclaration d'impôt sur le revenu et tous les impôts, tels que l'IPTU, par exemple, seront établis au nom du nouveau propriétaire.

Que se passe-t-il si le bien n'a pas de titre de propriété ?

Un bien sans titre de propriété est un bien sans propriétaire, ce qui signifie que vous n'êtes pas légalement propriétaire du bien et que celui-ci peut être vendu ou revendiqué à tout moment par quelqu'un d'autre.

Il en résulte un énorme mal de tête et un énorme désagrément, car vous courez le risque sérieux de perdre le bien.

C'est pourquoi il est toujours recommandé d'acheter des biens immobiliers dotés d'un acte de propriété et d'un enregistrement. Sans cette documentation, le terrain est à la merci de personnes de mauvaise foi.

En effet, le vendeur peut tout simplement vendre plusieurs fois le même bien, auquel cas celui qui l'enregistre en premier en devient le propriétaire légal, ou même exiger que le bien lui soit rendu, puisque sans l'acte et l'enregistrement, il ne lui revient pas de droit.

Dans ce cas, même les reçus de paiement de la banque ne peuvent attester de la négociation, car la loi est très stricte en ce qui concerne l'achat et la vente de biens immobiliers.

Seuls les détenteurs d'un titre de propriété et d'un enregistrement sont considérés comme des propriétaires légaux. Évitez donc les négociations qui ne portent que sur un accord d'achat et de vente.

Ce type de transaction n'offre aucune sécurité à l'acheteur.

En dépit d'une procédure quelque peu bureaucratique, la délivrance du titre foncier est essentielle pour garantir le droit de possession de la propriété. Ne perdez donc pas de temps et régularisez votre propriété dès que possible.