L'atto di proprietà è un documento che prova la regolarità e la proprietà di un immobile: senza di esso, il proprietario non può attestare la legittimità del possesso, in altre parole è come se l'immobile non gli appartenesse.

Per questo l'atto di proprietà è così importante, ma come tutti i documenti, la procedura per ottenerlo può sembrare complicata e burocratica.

Tuttavia, una volta capito come fare l'atto di proprietà, tutto diventa più chiaro e più facile. Ed è proprio quello che vi mostreremo in questo post, continuate a seguirci.

Che cos'è un atto di proprietà e a cosa serve?

L'atto di proprietà convalida la transazione di compravendita dell'immobile, garantendo la legalità dell'azione per entrambe le parti (acquirente e venditore).

Riconosciuto come strumento giuridico, l'atto catastale, secondo l'articolo 108 del Codice Civile, "è essenziale per la validità dei negozi giuridici volti alla costituzione, al trasferimento, alla modifica o alla rinuncia di diritti reali su un immobile di valore superiore a trenta volte il salario minimo più alto in vigore".

Pertanto, l'atto di proprietà è la prova che il proprietario è effettivamente il proprietario dell'immobile in questione, legalmente riconosciuto per questo.

Quando si deve fare l'atto di proprietà?

Ogni transazione di compravendita di un immobile richiede la stesura di un atto notarile per legalizzare e rendere ufficiale la proprietà per il nuovo proprietario, conferendogli tutti i diritti legali in relazione all'immobile.

In realtà, vale la pena ricordare che l'atto di proprietà è ancora più importante della prova di pagamento rilasciata dalla banca.

Solo l'atto di proprietà dà la garanzia di negoziazione e il diritto di utilizzo della proprietà da parte del nuovo acquirente.

Quanto costa un atto di proprietà?

Il costo dell'atto catastale dipende da ogni comune, ma in generale varia tra il 2% e il 3% del valore venale del terreno, quello che appare nei dati del Certificato dei dati catastali degli immobili.

È l'acquirente che deve sostenere i costi dell'atto catastale, oltre a tutta la parte burocratica che comporta l'emissione del documento.

In alcuni casi, è possibile e legale che il venditore e l'acquirente negozino questo costo per qualche motivo.

Oltre al costo dell'atto catastale, ci sono anche alcuni costi indiretti per l'ottenimento del documento, come il registro immobiliare e l'ITBI.

Tirando le somme, si può dire che il costo dell'atto di proprietà può arrivare a costare fino al 5% del valore totale dell'immobile.

Ad esempio, l'atto di proprietà di un terreno scambiato a 200.000 dollari può costare circa 10.000 dollari.

Pertanto, è importante che l'acquirente sia finanziariamente preparato a coprire non solo il prezzo di acquisto dell'immobile, ma anche tutta la documentazione richiesta dalla legge.

Dove si ottiene un atto di proprietà?

L'atto di compravendita di un terreno viene stipulato presso un notaio o, come si dice in gergo, presso un ufficio notarile.

Le parti interessate (acquirente e venditore) devono presentarsi all'Ufficio del Registro con tutta la documentazione necessaria e avviare la procedura di rogito.

Vale la pena ricordare che l'atto di proprietà del terreno può essere effettuato in qualsiasi ufficio anagrafico del Paese, ma la registrazione della proprietà, quando il terreno appare legalmente a nome del nuovo proprietario, deve essere effettuata solo in un ufficio anagrafico della città in cui si trova l'immobile.

Come si fa a rogitare un terreno?

Per fare l'atto catastale è importante seguire una procedura dettagliata per non saltare nessun passaggio e fare in modo che il documento venga emesso con il minimo disturbo tra le parti:

Verificare la regolarità dell'immobile

Prima di fare qualsiasi altra cosa, anche di concludere un affare, recatevi presso lo studio notarile e il municipio in cui si trova l'immobile e verificate la legalità del terreno.

Presso lo studio notarile è necessario richiedere la registrazione dell'immobile, mentre presso il Comune è indispensabile ottenere i certificati di debito negativo, che attestano che l'immobile non ha debiti con il governo comunale, statale o federale.

Saltare questo passaggio può essere frustrante, oltre a farvi spendere di più, soprattutto se l'immobile ha dei debiti.

Recarsi all'ufficio anagrafe

Dopo aver verificato che tutto sia a posto con la documentazione fondiaria, recatevi presso lo studio notarile e presentate la vostra intenzione di acquisto.

Il notaio richiederà i documenti necessari che devono essere presentati sia dall'acquirente che dal venditore. Consultate il seguente argomento per vedere quali sono i documenti necessari per fare l'atto di proprietà:

Documenti necessari per l'atto di proprietà

Per fare l'atto di proprietà è essenziale avere a disposizione i seguenti documenti, vedi sotto:

Documenti necessari per l'acquirente:

• Documento d'identità e CPF (se siete sposati o in unione stabile, dovete presentare anche i documenti del vostro coniuge);
• Certificato di nascita o di matrimonio, a seconda dei casi;
• Prova di residenza;

Documenti necessari per il singolo venditore:

• Documento d'identità e CPF (se siete sposati o in unione stabile, presentate i documenti del vostro coniuge, se siete vedovi, separati o divorziati presentate un certificato di matrimonio aggiornato con l'annotazione del cambiamento di stato civile);
• Prova di indirizzo;

Ricordate che il coniuge deve firmare l'atto insieme al partner, indipendentemente dal fatto che siano sposati o in unione stabile.

Se il venditore è una persona giuridica, i documenti necessari per l'atto di proprietà sono:

• Statuto della società;
• Statuto della società e verbale di elezione;
• Registrazione CNPJ;
• ID e CPF dei soci amministratori;
• Certificato aggiornato semplificato presso il Registro delle Imprese;

Una volta presentata la documentazione richiesta, il notaio la analizzerà e, se tutto è in ordine, rilascerà la guida per la riscossione dell'ITBI (Imposta sul Trasferimento Immobiliare).

Pagare l'ITBI

Con la guida ITBI in mano, l'acquirente deve recarsi al municipio in cui si trova l'immobile e riscuotere l'importo dovuto.

Il valore dell'ITBI varia a seconda del comune e il comune può persino contestare il valore della trattativa immobiliare, indipendentemente dalla volontà dell'acquirente o del venditore.

Questo perché il Comune analizza il valore di negoziazione indicato nella guida rilasciata dal notaio e lo confronta con i valori indicati nel catasto immobiliare comunale.

Se non è d'accordo con il valore presentato, il Comune può aumentare o ridurre il costo dell'ITBI in base alle sue registrazioni.

Dopo questa analisi da parte del Comune, l'acquirente effettua il pagamento dell'ITBI e torna all'ufficio anagrafe con la prova di pagamento in mano.

Attendere l'analisi della documentazione

Una volta che tutti i documenti sono stati presentati e il modulo ITBI è stato debitamente pagato, il notaio analizzerà la documentazione e procederà alla preparazione dell'atto.

Firmare l'atto di proprietà

Una volta pronto l'atto, il notaio convoca l'acquirente e il venditore per leggere il documento e raccogliere le firme delle persone coinvolte nella trattativa, compreso il coniuge del venditore.

La firma del coniuge dell'acquirente non è obbligatoria, ma può essere inclusa se le parti lo desiderano.

Una volta firmato, l'atto diventa un atto pubblico e legale.

Questo è anche il momento in cui l'acquirente deve pagare gli onorari corrispondenti alle spese presso lo studio notarile.

Un altro dettaglio importante è che tutti i dati devono essere osservati e, se necessario, corretti.

Semplici errori, come ad esempio errori di ortografia di nomi e date, possono essere corretti nell'ufficio anagrafe stesso, in modo semplice e rapido.

Gli errori più complessi, come ad esempio le discrepanze nella metratura del terreno, possono essere corretti solo dopo la convalida giudiziaria.

Pertanto, è estremamente importante che tutti i dati relativi alla proprietà siano controllati e corretti prima di inserire l'atto di proprietà.

Una volta che tutto è corretto, l'atto di proprietà viene emesso e passa nelle mani del nuovo proprietario.

Registrazione della proprietà

Tuttavia, anche con l'atto di proprietà, l'immobile non è ancora vostro di diritto: è necessario registrarlo per certificarne la proprietà e i diritti legali.

A tal fine, il nuovo proprietario deve recarsi all'Ufficio dei registri immobiliari e richiedere la registrazione, oltre a pagare le tasse necessarie per il rilascio del documento.

Atto in analisi

Una volta fatto questo, l'atto sarà analizzato per circa 30 giorni e se tutto è conforme alla legge, l'atto sarà registrato nella matricola dell'immobile.

Questa matricola garantisce il possesso e i diritti del proprietario sul terreno e con essa l'acquirente è considerato di fatto il proprietario della proprietà.

Da quel momento in poi, l'immobile può già essere inserito nella dichiarazione dei redditi e tutte le imposte, come ad esempio l'IPTU, saranno emesse a nome del nuovo proprietario.

Cosa può succedere se la proprietà non ha un atto di proprietà?

Una proprietà senza titolo di proprietà è una proprietà senza proprietario, il che significa che non siete legalmente proprietari della proprietà e che essa può essere venduta o reclamata in qualsiasi momento da qualcun altro.

Il risultato è un enorme mal di testa e un enorme disagio, poiché si corre il serio rischio di perdere la proprietà.

Pertanto, è sempre consigliabile acquistare immobili che abbiano un atto di proprietà e una registrazione. Senza questa documentazione, il terreno è alla mercé di persone in malafede.

Questo perché il venditore può semplicemente effettuare più di una vendita dello stesso immobile, nel qual caso chi lo registra per primo diventa il proprietario legale, o addirittura richiedere la restituzione dell'immobile, poiché senza l'atto e la registrazione non diventa suo di diritto.

In questi casi, nemmeno le ricevute dei pagamenti bancari possono attestare la trattativa, poiché la legge è molto severa in materia di compravendita di immobili.

Solo coloro che sono in possesso di un atto e di una registrazione sono considerati proprietari legali, quindi evitate le trattative che prevedono solo un accordo di compravendita.

Questo tipo di transazione non fornisce alcuna sicurezza all'acquirente.

Nonostante l'iter burocratico, l'emissione dell'atto di proprietà è essenziale per garantire il diritto di possesso dell'immobile. Non perdete tempo e regolarizzate l'immobile il prima possibile.