Maakinnistus on dokument, mis tõendab kinnisvara õiguspärasust ja omandiõigust. Ilma selleta ei saa omanik tõendada omandiõiguse seaduslikkust, teisisõnu on nii, nagu ei kuuluks kinnisvara talle.

Seepärast ongi maakatte koostamine nii oluline. Kuid nagu kõik dokumendid, võib ka selle saamine tunduda mõnevõrra keeruline ja bürokraatlik.

Kui aga mõistate, kuidas maavaldust teha, muutub kõik selgemaks ja lihtsamaks. Ja just seda me teile selles postituses näitamegi, jälgige edasi.

Mis on maatunnistus ja milleks see on mõeldud?

Kinnisvara ostu-müügitehing kinnitatakse kinnistu ostu-müügitehinguga, mis tagab mõlema osapoole (ostja ja müüja) jaoks tehingu seaduslikkuse.

Tsiviilseadustiku artikli 108 kohaselt on kinnistutunnistus kui juriidiline dokument "oluline selliste õigustoimingute kehtivuse tagamiseks, mille eesmärk on kinnistu üle kolmekümnekordse kõrgeima kehtiva miinimumpalga väärtusega asjaõiguste loomine, üleandmine, muutmine või sellest loobumine".

Seega on kinnistusraamat tõendiks, et omanik on tõepoolest kõnealuse kinnisvara omanik, mida on õiguslikult tunnustatud.

Millal tuleks teha maatõend?

Iga kinnisvara ostu-müügitehingu puhul on vaja koostada akt, mis legaliseerib ja muudab kinnisvara uue omaniku jaoks ametlikuks, andes talle kõik seaduslikud õigused seoses kinnisvaraga.

Tegelikult tasub mainida, et maatunnistus on isegi olulisem kui panga poolt väljastatud maksetõend.

Ainult maatunnistus annab garantii, et uus ostja saab läbirääkimisi pidada ja kinnistut kasutada.

Kui palju maksab maatunnistus?

Maakinnistuskirja maksumus sõltub igast omavalitsusest, kuid üldiselt jääb see 2% ja 3% vahele maa võõrandamisväärtusest, mis on esitatud kinnisvara katastritunnistuse andmetes.

Ostja on see, kes peab kandma maa-ameti kulud, samuti kogu bürokraatliku osa, mis on seotud dokumendi väljastamisega.

Mõnel juhul on võimalik ja seaduslik, et müüja ja ostja lepivad mingil põhjusel selle kulu üle kokku.

Lisaks kinnistusraamatu maksumusele on dokumendi saamisega seotud ka mõned kaudsed kulud, näiteks kinnistusraamat ja ITBI.

Kui see kõik kokku liita, võib öelda, et maakatte maksumus võib ulatuda kuni 5% kinnisvara koguväärtusest.

Näiteks 200 000 dollariga kaubeldava maatüki kinnistus võib maksta umbes 10 000 dollarit.

Seetõttu on oluline, et ostja oleks rahaliselt valmis katma mitte ainult kinnisvara ostuhinna, vaid ka kõik seadusega nõutavad dokumendid.

Kust sa saad maavalduse?

Maakinnistus tehakse notari juures või, nagu seda üldiselt tuntakse, notaribüroos.

Huvitatud isikud (ostja ja müüja) peavad ilmuma registriametisse koos kõigi vajalike dokumentidega ja alustama tehinguprotsessi.

Siinkohal tasub mainida, et maakirja võib teha ükskõik millises riigi registriametis, kuid kinnistu registreerimine, kui maa ilmub seaduslikult uue omaniku nimele, peab toimuma ainult selle linna registriametis, kus kinnistu asub.

Kuidas kinnistada maad?

Maatehingu tegemiseks on oluline järgida üksikasjalikku samm-sammult, et mitte jätta ühtegi sammu vahele ja tagada, et dokument antakse välja minimaalsete häiretega osapoolte vahel. Vaadake, millised need on:

Kontrollida vara korrapärasust

Enne kui teete midagi muud, isegi tehingu sõlmimist, minge notarisse ja linnavalitsusse, kus kinnistu asub, ja kontrollige maa õiguspärasust.

Notari juures tuleb taotleda kinnisvara registreerimist, samas kui linnavalitsuses on oluline saada negatiivseid võlatõendeid, mis tõendavad, et kinnisvaral ei ole võlgnevusi omavalitsuse, riigi või föderaalvalitsuse ees.

Selle sammu vahelejätmine võib olla pettumust tekitav, samuti paneb see teid rohkem kulutama, eriti kui kinnisvaral on võlgu.

Mine registriametisse

Pärast seda, kui olete veendunud, et kõik on maadokumentidega korras, minge notarisse ja esitage oma ostusoov.

Notar küsib vajalikud dokumendid, mida peavad esitama nii ostja kui ka müüja. Vaadake järgmisest teemast, milliseid dokumente on vaja maatehingu tegemiseks:

Maakinnistamiseks vajalikud dokumendid

Maakorralduse tegemiseks on oluline, et käepärast oleksid järgmised dokumendid, vt allpool:

Ostjale nõutavad dokumendid:

• isikut tõendav dokument ja CPF (kui olete abielus või püsivas kooselus, peate esitama ka oma abikaasa dokumendid);
• Sünni- või abielutunnistus, olenevalt juhtumist;
• Elukohatõend;

Üksikmüüja jaoks vajalikud dokumendid:

• isikutunnistus ja CPF (kui olete abielus või püsivas kooselus, esitage oma abikaasa dokumendid, kui olete lesk, lahutatud või lahutatud, esitage ajakohastatud abielutunnistus koos märkusega perekonnaseisu muutumise kohta);
• Aadressi tõendamine;

Pidage meeles, et abikaasa peab koos elukaaslasega allkirjastama võlakirja, olenemata sellest, kas nad on abielus või püsivas kooselus.

Kui müüja on juriidiline isik, siis on vajalikud dokumendid maa omandamiseks:

• Ettevõtte põhikiri;
• Ettevõtte põhikiri ja valimisprotokoll;
• CNPJ registreerimine;
• juhtivate partnerite ID ja CPF;
• Lihtsustatud ajakohastatud sertifikaat äriregistris;

Nõutavate dokumentide esitamisel analüüsib notar neid ja kui kõik on korras, väljastab ta juhendi ITBI (kinnisvara võõrandamismaks) kogumiseks.

Maksa ITBI

Kui ostja on saanud ITBI juhendi kätte, peab ta minema vara asukohajärgsesse linnavalitsusse ja nõudma tasumisele kuuluva summa sisse.

ITBI väärtus varieerub vastavalt igale omavalitsusele ja omavalitsus võib isegi vaidlustada kinnisvaraläbirääkimiste väärtuse, sõltumata ostja või müüja tahtest.

See tuleneb sellest, et omavalitsus analüüsib notari poolt välja antud juhendis teatatud läbirääkimiste väärtust ja võrdleb seda omavalitsuse kinnisvarakatastris esitatud väärtustega.

Kui ta ei nõustu esitatud väärtusega, võib omavalitsus vastavalt oma dokumentidele ITBI kulusid suurendada või vähendada.

Pärast seda, kui linnavalitsus on teinud analüüsi, teeb ostja ITBI-makse ja pöördub koos maksetõendiga registriametisse tagasi.

Oodata dokumentide analüüsi

Kui kõik dokumendid on esitatud ja ITBI-vorm on nõuetekohaselt tasutud, analüüsib notar dokumente ja alustab dokumendi koostamist.

Allkirjastage dokument

Kui dokument on valmis, kutsub notar ostja ja müüja kokku, et lugeda dokumenti ja koguda läbirääkimiste osaliste, sealhulgas müüja abikaasa allkirjad.

Ostja abikaasa allkiri ei ole kohustuslik, kuid võib lisada, kui pooled seda soovivad.

Pärast allakirjutamist muutub akt avalikuks ja seaduslikuks dokumendiks.

See on ka hetk, mil ostja peab tasuma notari büroo kuludele vastavad tasud.

Teine oluline detail on see, et kõiki andmeid tuleks jälgida ja vajaduse korral korrigeerida.

Lihtsad vead, näiteks nimede ja kuupäevade kirjavead, saab lihtsalt ja kiiresti parandada registriametis endas.

Keerulisemad vead, nagu näiteks erinevused maa mõõdus, saab parandada alles pärast kohtulikku kinnitamist.

Seetõttu on äärmiselt oluline, et kõik kinnistu andmed kontrollitakse ja parandatakse enne kinnistusraamatu sisestamist.

Kui kõik on korrektne, väljastatakse maatunnistus ja see läheb uue omaniku kätte.

Kinnisvara registreerimine

Kuid isegi kui te olete omanditunnistuse kätte saanud, ei ole see ikkagi veel õiguspäraselt teie omandis. Te peate kinnisvara registreerima, et kinnitada selle omandiõigust ja seaduslikke õigusi.

Selleks peab uus omanik minema kinnisvararegistrisse ja taotlema registreerimist ning tasuma dokumendi väljastamiseks vajalikud tasud.

Analüüsitav akt

Kui see on tehtud, analüüsitakse dokumenti umbes 30 päeva jooksul ja kui kõik on seadusega kooskõlas, registreeritakse dokument kinnistu matriklisse.

See matrikula on see, mis tagab omaniku valduse ja õigused maa üle. Selle abil loetakse ostja tegelikult kinnisvara omanikuks.

Sellest alates saab kinnisvara juba tuludeklaratsiooni kanda ja kõik maksud, näiteks IPTU, väljastatakse uue omaniku nimele.

Mis võib juhtuda, kui kinnistul puudub kinnistusraamat?

Omanditunnistuseta kinnisvara on omanikuta kinnisvara, mis tähendab, et see ei ole seaduslikult teie omandis ja et keegi teine võib selle igal ajal müüa või nõuda seda endale.

Tulemuseks on tohutu peavalu ja tohutu ebamugavus, sest teil on tõsine oht, et kaotate vara.

Seetõttu on alati soovitatav osta kinnisvara, millel on olemas kinnistus ja registreerimine. Ilma selle dokumentatsioonita on maa pahausksete inimeste meelevallas.

Seda seetõttu, et müüja võib lihtsalt müüa sama kinnisvara rohkem kui üks kord, mille puhul saab seaduslikuks omanikuks see, kes selle esimesena registreerib, või isegi nõuda kinnisvara tagasi, sest ilma ostutehingu ja registreerimiseta ei saa see õiguslikult tema omandisse.

Sellistel juhtudel ei saa isegi panga maksekviitungid tõestada läbirääkimisi, sest seadus on kinnisvara ostu ja müügi suhtes väga rõhutatud.

Seaduslikuks omanikuks loetakse ainult neid, kellel on olemas dokument ja registreering, seega vältige läbirääkimisi, mis hõlmavad ainult ostu-müügilepingut.

Seda tüüpi tehing ei anna ostjale mingit tagatist.

Hoolimata mõnevõrra bürokraatlikust protsessist, on kinnistutunnistuse väljastamine oluline, et tagada kinnisvara valdusõigus. Seega ärge raisake aega ja seadustage kinnisvara võimalikult kiiresti.