Fastighetsbeviset är ett dokument som bevisar att en fastighet är laglig och ägd. Utan det kan ägaren inte intyga att innehavet är lagligt, med andra ord är det som om fastigheten inte tillhör honom.

Det är därför lagfarten är så viktig. Men som all dokumentation kan processen för att erhålla lagfarten verka något komplicerad och byråkratisk.

Men när du väl förstår hur du gör blir allt tydligare och enklare. Och det är precis vad vi kommer att visa dig i det här inlägget, fortsätt att följa.

Vad är en lagfart och vad används den till?

Lagfarten validerar transaktionen att köpa och sälja fastigheten, vilket säkerställer att åtgärden är laglig för båda parter (köpare och säljare).

Enligt artikel 108 i civillagen, som erkänns som ett juridiskt instrument, är lagfarten "nödvändig för giltigheten av juridiska transaktioner som syftar till att bilda, överföra, ändra eller avstå från sakrätter till en fastighet med ett värde som överstiger trettio gånger den högsta gällande minimilönen".

Därför är lagfarten beviset på att ägaren verkligen är ägaren till fastigheten i fråga, juridiskt erkänd för detta.

När ska lagfarten upprättas?

Varje transaktion för köp och försäljning av en fastighet kräver att en handling upprättas för att legalisera och göra fastigheten officiell för den nya ägaren, vilket ger denne alla juridiska rättigheter i förhållande till fastigheten.

Det är faktiskt värt att nämna att lagfarten är ännu viktigare än det betalningsbevis som utfärdas av banken.

Endast lagfarten ger den nya köparen en garanti för förhandling och rätt att använda fastigheten.

Hur mycket kostar en lagfart?

Kostnaden för lagfart beror på varje kommun, men i allmänhet varierar den mellan 2 % och 3 % av markens verkliga värde, det värde som visas i fastighetsregistrets datacertifikat.

Det är köparen som måste stå för kostnaderna för lagfarten, liksom för all byråkrati som är förknippad med utfärdandet av handlingen.

I vissa fall är det möjligt och lagligt för säljare och köpare att förhandla om denna kostnad av någon anledning.

Utöver kostnaden för lagfarten tillkommer även vissa indirekta kostnader för att erhålla handlingen, såsom fastighetsregistret och ITBI.

Sammantaget kan man säga att kostnaden för lagfart kan kosta upp till 5% av fastighetens totala värde.

Exempelvis kan lagfarten för en tomt som handlas för 200 000 USD kosta cirka 10 000 USD att utfärda.

Därför är det viktigt att köparen har ekonomiska förutsättningar att täcka inte bara köpeskillingen för fastigheten, utan också all dokumentation som krävs enligt lag.

Var kan man få en lagfart?

Lagfarten upprättas hos en notarius publicus eller, som det kallas i folkmun, på ett notariekontor.

Intresserade parter (köpare och säljare) måste infinna sig på registreringskontoret med all nödvändig dokumentation och påbörja lagfartsprocessen.

Här är det värt att nämna att lagfarten på marken kan göras på vilket registerkontor som helst i landet, men registreringen av fastigheten, när marken lagligen visas i den nya ägarens namn, måste endast göras på ett registerkontor i den stad där fastigheten ligger.

Hur lagfar man mark?

Det är viktigt att följa en detaljerad steg-för-steg-plan för att inte hoppa över några steg och se till att dokumentet utfärdas med minsta möjliga störning mellan parterna. Ta reda på vilka de är:

Kontrollera fastighetens regelbundenhet

Innan du gör något annat, till och med avslutar en affär, ska du gå till notariekontoret och stadshuset där fastigheten ligger och kontrollera att marken är laglig.

På notariekontoret begär du registrering av fastigheten, medan det på stadshuset är viktigt att få de negativa skuldintygen, som intygar att fastigheten inte har några skulder hos kommunen, staten eller den federala regeringen.

Att hoppa över detta steg kan vara frustrerande och göra att du får betala mer, särskilt om fastigheten har skulder.

Gå till registret

När du har bekräftat att allt är OK med markdokumentationen går du till notariekontoret och presenterar din avsikt att köpa.

Notarien kommer att begära de nödvändiga dokument som måste uppvisas av både köparen och säljaren. Kolla in följande ämne för att se vilka dokument som behövs för att göra markhandlingen:

Dokument som krävs för att sälja mark

För att göra en fastighetsaffär är det viktigt att ha följande dokument till hands, se nedan:

Dokument som krävs för köparen:

• ID och CPF (om du är gift eller lever i ett stabilt förhållande måste du även visa upp din makes/makas handlingar);
• Födelseattest eller vigselbevis, beroende på ärendet;
• Bevis på bosättning;

Dokument som krävs för den enskilda säljaren:

• ID och CPF (om du är gift eller lever i ett stabilt förhållande ska du visa upp din makes/makas handlingar, om du är änka, separerad eller frånskild ska du visa upp ett uppdaterat vigselbevis med anteckning om ändring av civilstånd);
• Adressbevis;

Kom ihåg att maken/makan måste underteckna handlingen tillsammans med partnern, oavsett om de är gifta eller lever i en stabil union.

Om säljaren är en juridisk person är de dokument som krävs för lagfart:

• Företagets bolagsordning;
• Bolagsordning och protokoll från val;
• CNPJ-registrering;
• ID och CPF för de ledande partnerna;
• Förenklat uppdaterat certifikat vid handelsregistret;

När du lämnar in den dokumentation som krävs kommer notarien att analysera den och, om allt är i sin ordning, kommer han att utfärda en guide för att samla in ITBI (Real Estate Transfer Tax).

Betala ITBI

Med ITBI-guiden i handen måste köparen gå till stadshuset där fastigheten ligger och samla in det belopp som ska betalas.

Värdet på ITBI varierar beroende på kommun, och kommunen kan till och med ifrågasätta värdet på fastighetsförhandlingen, oavsett köparens eller säljarens vilja.

Detta beror på att kommunen analyserar det förhandlingsvärde som anges i den guide som utfärdats av notarien och jämför det med de värden som anges i den kommunala fastighetsregistret.

Om det inte överensstämmer med det presenterade värdet kan kommunen öka eller minska kostnaden för ITBI enligt sina register.

Efter denna analys av stadshuset gör köparen ITBI-betalningen och återvänder till registret med betalningsbeviset i handen.

Vänta tills dokumentationen har analyserats

När alla dokument har skickats in och ITBI-formuläret har betalats i vederbörlig ordning kommer notarien att analysera dokumentationen och fortsätta med förberedelserna av lagfarten.

Skriv under avtalet

När handlingen är klar kallar notarien köparen och säljaren för att läsa dokumentet och samla in underskrifter från dem som deltagit i förhandlingen, inklusive säljarens make/maka.

Underskrift av köparens make/maka är inte obligatorisk, men kan inkluderas om parterna så önskar.

När handlingen har undertecknats blir den en offentlig och rättslig handling.

Detta är också den tidpunkt då köparen måste betala de avgifter som motsvarar kostnaderna på notariekontoret.

En annan viktig detalj är att alla data ska observeras och, om nödvändigt, korrigeras.

Enkla fel, som till exempel felstavningar av namn och datum, kan korrigeras i själva registret, enkelt och snabbt.

Mer komplicerade fel, t.ex. avvikelser i markens metervärde, kan endast korrigeras efter rättslig validering.

Därför är det ytterst viktigt att alla fastighetsuppgifter kontrolleras och korrigeras innan de registreras i fastighetsregistret.

När allt är korrekt utfärdas lagfarten och övergår i den nya ägarens händer.

Registrera fastigheten

Men även med lagfarten i handen är fastigheten fortfarande inte din. Du måste registrera fastigheten för att intyga äganderätten och de juridiska rättigheterna till den.

För att göra detta måste den nya ägaren gå till fastighetsregistret och begära registrering samt betala de avgifter som krävs för att utfärda dokumentet.

Deed som analyseras

När detta är gjort kommer lagfarten att analyseras i cirka 30 dagar och om allt är i enlighet med lagen kommer lagfarten att registreras i fastighetens matrikel.

Denna matrikel är det som garanterar ägarens ägande och rättigheter över marken. Med den betraktas köparen i praktiken som ägare till fastigheten.

Från och med då kan fastigheten redan ingå i inkomstdeklarationen och all beskattning, till exempel IPTU, kommer att utfärdas i den nya ägarens namn.

Vad kan hända om fastigheten inte har någon lagfart?

En fastighet utan lagfart är en fastighet utan ägare. Det innebär att du inte äger fastigheten juridiskt och att den när som helst kan säljas eller tas i anspråk av någon annan.

Resultatet är en enorm huvudvärk och en enorm olägenhet, eftersom du löper en allvarlig risk att förlora egendomen.

Därför är det alltid rekommenderat att köpa fastigheter som har en lagfart och registrering. Utan denna dokumentation är marken utlämnad till människor med dålig tro.

Detta beror på att säljaren helt enkelt kan göra mer än en försäljning av samma fastighet, i vilket fall den som registrerar den först blir den lagliga ägaren, eller till och med kräver tillbaka fastigheten, eftersom den utan lagfart och registrering inte blir deras med rätt.

I sådana fall kan inte ens bankens betalningskvitton intyga förhandlingen, eftersom lagen är mycket tydlig när det gäller köp och försäljning av fast egendom.

Endast de som har en lagfart och registrering anses vara lagliga ägare, så undvik förhandlingar som endast omfattar ett köp- och försäljningsavtal.

Denna typ av transaktion ger ingen säkerhet för köparen.

Trots den något byråkratiska processen är utfärdandet av lagfarten avgörande för att säkerställa besittningsrätten till fastigheten. Så slösa inte tid och reglera fastigheten så snart som möjligt.