Der Grundbuchauszug ist ein Dokument, das die Ordnungsmäßigkeit und das Eigentum an einer Immobilie nachweist. Ohne ihn kann der Eigentümer die Rechtmäßigkeit seines Besitzes nicht bescheinigen, d. h. es ist so, als ob die Immobilie ihm nicht gehören würde.

Deshalb ist die Grundbucheintragung so wichtig, aber wie bei allen Dokumenten kann der Prozess der Einholung der Urkunde etwas kompliziert und bürokratisch erscheinen.

Wenn Sie aber erst einmal wissen, wie man die Grundbucheintragung vornimmt, wird alles klarer und einfacher. Und genau das werden wir Ihnen in diesem Beitrag zeigen, folgen Sie uns.

Was ist eine Grundbucheintragung und wofür wird sie benötigt?

Die Grundbuchurkunde bestätigt die Transaktion des Kaufs und Verkaufs der Immobilie und gewährleistet die Rechtmäßigkeit des Vorgangs für beide Parteien (Käufer und Verkäufer).

Die als Rechtsinstrument anerkannte Grundbuchurkunde ist gemäß Artikel 108 des Zivilgesetzbuches "für die Gültigkeit von Rechtsgeschäften, die auf die Begründung, Übertragung, Änderung oder den Verzicht auf dingliche Rechte an einem Grundstück gerichtet sind, dessen Wert das Dreißigfache des geltenden höchsten Mindestlohns übersteigt, unerlässlich".

Die Grundbuchurkunde ist also der Beweis dafür, dass der Eigentümer tatsächlich der rechtlich anerkannte Eigentümer der betreffenden Immobilie ist.

Wann sollte die Grundbucheintragung vorgenommen werden?

Bei jedem Immobilienkauf und -verkauf muss eine Urkunde erstellt werden, um die Immobilie zu legalisieren und für den neuen Eigentümer offiziell zu machen, so dass er alle rechtlichen Rechte an der Immobilie erhält.

Es ist sogar erwähnenswert, dass die Grundbuchurkunde noch wichtiger ist als der von der Bank ausgestellte Zahlungsnachweis.

Nur die Grundbuchurkunde gibt dem neuen Käufer die Garantie für die Verhandlung und das Recht, die Immobilie zu nutzen.

Wie viel kostet eine Grundbucheintragung?

Die Kosten für die Grundbucheintragung hängen von der jeweiligen Gemeinde ab, liegen aber im Allgemeinen zwischen 2 % und 3 % des Verkehrswerts des Grundstücks, der in den Daten des Liegenschaftskatasterzertifikats angegeben ist.

Der Käufer muss die Kosten für die Grundbucheintragung sowie den gesamten bürokratischen Aufwand für die Ausstellung des Dokuments tragen.

In einigen Fällen ist es möglich und legal, dass Verkäufer und Käufer diese Kosten aus irgendeinem Grund aushandeln.

Neben den Kosten für die Grundbuchurkunde fallen auch einige indirekte Kosten für die Beschaffung des Dokuments an, z. B. für das Grundbuch und die ITBI.

Wenn man alles zusammenzählt, kann man sagen, dass die Kosten für die Grundbucheintragung bis zu 5 % des Gesamtwerts der Immobilie betragen können.

So kann die Ausstellung einer Urkunde für ein Grundstück mit einem Wert von 200.000 Dollar etwa 10.000 Dollar kosten.

Daher ist es wichtig, dass der Käufer finanziell in der Lage ist, nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen zu bezahlen.

Woher bekommt man eine Grundstücksurkunde?

Die Grundbucheintragung wird bei einem Notar oder, wie es im Volksmund heißt, in einem Notariat vorgenommen.

Die Interessenten (Käufer und Verkäufer) müssen mit allen erforderlichen Unterlagen beim Standesamt vorstellig werden und in das Urkundenverfahren eintreten.

An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass die Urkunde über das Grundstück in jedem Standesamt des Landes ausgestellt werden kann, die Eintragung des Eigentums, wenn das Grundstück rechtmäßig auf den Namen des neuen Eigentümers lautet, jedoch nur in einem Standesamt in der Stadt, in der sich das Grundstück befindet, vorgenommen werden muss.

Wie kann man ein Grundstück veräußern?

Für die Erstellung der Grundbuchurkunde ist es wichtig, eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung zu befolgen, um keine Schritte auszulassen und sicherzustellen, dass das Dokument mit minimaler Störung zwischen den Parteien ausgestellt wird - lesen Sie, was das ist:

Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit der Immobilie

Bevor Sie irgendetwas anderes tun, selbst wenn Sie ein Geschäft abschließen, gehen Sie zum Notar und zum Rathaus, in dem sich die Immobilie befindet, und überprüfen Sie die Rechtmäßigkeit des Grundstücks.

Beantragen Sie beim Notar die Eintragung der Immobilie, während Sie im Rathaus unbedingt die Negativbescheinigungen einholen müssen, die bestätigen, dass die Immobilie keine Schulden bei der Gemeinde, dem Staat oder dem Bund hat.

Wenn Sie diesen Schritt auslassen, kann das frustrierend sein und zu höheren Ausgaben führen, vor allem, wenn die Immobilie verschuldet ist.

Gehen Sie zum Standesamt

Nachdem Sie sich vergewissert haben, dass mit den Grundstücksunterlagen alles in Ordnung ist, gehen Sie zum Notar und legen Ihre Kaufabsicht dar.

Der Notar wird die erforderlichen Dokumente anfordern, die sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer vorgelegt werden müssen. Im folgenden Thema erfahren Sie, welche Dokumente für die Erstellung der Grundbuchurkunde erforderlich sind:

Erforderliche Dokumente für die Übertragung von Grundstücken

Um die Grundbucheintragung vorzunehmen, müssen die folgenden Dokumente vorliegen (siehe unten):

Erforderliche Dokumente für den Käufer:

• Ausweis und CPF (wenn Sie verheiratet sind oder in einer festen Beziehung leben, müssen Sie auch die Dokumente Ihres Ehepartners vorlegen);
• Geburts- oder Heiratsurkunde, je nach Fall;
• Nachweis des Wohnsitzes;

Erforderliche Dokumente für den einzelnen Verkäufer:

• Ausweis und CPF (wenn Sie verheiratet sind oder in einer festen Beziehung leben, legen Sie die Dokumente Ihres Ehepartners vor, wenn Sie verwitwet, getrennt oder geschieden sind, legen Sie eine aktuelle Heiratsurkunde mit einem Vermerk über die Änderung des Familienstands vor);
• Nachweis der Adresse;

Denken Sie daran, dass der Ehepartner die Urkunde gemeinsam mit dem Partner unterzeichnen muss, unabhängig davon, ob sie verheiratet sind oder in einer festen Beziehung leben.

Handelt es sich bei dem Verkäufer um eine juristische Person, so sind folgende Unterlagen für die Grundbucheintragung erforderlich:

• Satzung der Gesellschaft;
• Gesellschaftssatzung und Wahlprotokoll;
• CNPJ-Registrierung;
• ID und CPF der geschäftsführenden Gesellschafter;
• Vereinfachte aktualisierte Bescheinigung beim Handelsregister;

Nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen prüft der Notar diese und stellt, wenn alles in Ordnung ist, den Leitfaden für die Erhebung der ITBI (Grunderwerbssteuer) aus.

Bezahlen Sie die ITBI

Mit dem ITBI-Leitfaden in der Hand muss der Käufer zum Rathaus gehen, in dem sich die Immobilie befindet, und den fälligen Betrag abholen.

Der Wert des ITBI variiert je nach Gemeinde, und die Gemeinde kann sogar den Wert der Immobilienverhandlung anfechten, unabhängig vom Willen des Käufers oder Verkäufers.

Denn die Gemeinde analysiert den Verhandlungswert, der in dem vom Notar ausgestellten Leitfaden angegeben ist, und vergleicht ihn mit den im kommunalen Liegenschaftskataster angegebenen Werten.

Stimmt sie mit dem vorgelegten Wert nicht überein, kann die Gemeinde die Kosten der ITBI nach ihren Aufzeichnungen erhöhen oder senken.

Nach dieser Prüfung durch das Rathaus leistet der Käufer die ITBI-Zahlung und kehrt mit dem Zahlungsnachweis in der Hand zum Standesamt zurück.

Warten auf die Analyse der Unterlagen

Sobald alle Dokumente eingereicht und das ITBI-Formular ordnungsgemäß bezahlt wurde, wird der Notar die Unterlagen prüfen und mit der Vorbereitung der Urkunde fortfahren.

Unterschreiben Sie die Urkunde

Sobald die Urkunde fertig ist, lädt der Notar den Käufer und den Verkäufer vor, um das Dokument zu lesen und die Unterschriften der an der Verhandlung beteiligten Personen, einschließlich des Ehepartners des Verkäufers, zu sammeln.

Die Unterschrift des Ehegatten des Käufers ist nicht obligatorisch, kann aber auf Wunsch der Parteien beigefügt werden.

Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, wird sie zu einem öffentlichen und rechtlichen Akt.

Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem der Käufer die Gebühren für die Kosten des Notariats bezahlen muss.

Ein weiteres wichtiges Detail ist, dass alle Daten beobachtet und ggf. korrigiert werden sollten.

Einfache Fehler, wie z. B. falsche Schreibweisen von Namen und Daten, können im Standesamt selbst einfach und schnell korrigiert werden.

Komplexere Fehler, wie z. B. Unstimmigkeiten bei den Grundstücksmaßen, können erst nach einer gerichtlichen Bestätigung korrigiert werden.

Daher ist es äußerst wichtig, dass alle Grundstücksdaten vor der Eintragung in die Grundbuchurkunde überprüft und korrigiert werden.

Wenn alles korrekt ist, wird die Grundbuchurkunde ausgestellt und geht in die Hände des neuen Eigentümers über.

Registrierung der Immobilie

Aber auch mit der Urkunde in der Hand gehört die Immobilie noch nicht rechtmäßig Ihnen: Sie müssen die Immobilie registrieren lassen, um das Eigentum und die gesetzlichen Rechte daran zu bestätigen.

Dazu muss der neue Eigentümer zum Grundbuchamt gehen und die Eintragung beantragen sowie die für die Ausstellung des Dokuments erforderlichen Gebühren entrichten.

Zu analysierende Urkunde

Danach wird die Urkunde etwa 30 Tage lang geprüft, und wenn alles den gesetzlichen Vorschriften entspricht, wird die Urkunde in die Matrikel der Immobilie eingetragen.

Diese Matricula garantiert den Besitz und die Rechte des Eigentümers an dem Grundstück, so dass der Käufer faktisch als Eigentümer des Grundstücks angesehen wird.

Von da an kann die Immobilie bereits in der Einkommensteuererklärung angegeben werden, und alle Steuern, wie z. B. IPTU, werden auf den Namen des neuen Eigentümers ausgestellt.

Was kann passieren, wenn für die Immobilie keine Urkunde vorliegt?

Eine Immobilie ohne Eigentumsurkunde ist eine Immobilie ohne Eigentümer, d. h., Sie sind nicht rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie, und sie kann jederzeit von jemand anderem verkauft oder in Anspruch genommen werden.

Das Ergebnis sind enorme Kopfschmerzen und große Unannehmlichkeiten, denn es besteht die große Gefahr, dass Sie die Immobilie verlieren.

Daher ist es immer empfehlenswert, Grundstücke zu kaufen, die mit einer Urkunde und einem Grundbucheintrag versehen sind, denn ohne diese Unterlagen sind die Grundstücke der Willkür bösgläubiger Menschen ausgeliefert.

In diesem Fall wird derjenige, der die Immobilie zuerst einträgt, rechtmäßiger Eigentümer, oder er kann die Immobilie sogar zurückfordern, da sie ihm ohne die Urkunde und die Eintragung nicht von Rechts wegen zusteht.

In solchen Fällen können nicht einmal die Zahlungsbelege der Banken die Verhandlungen belegen, da das Gesetz beim Kauf und Verkauf von Immobilien sehr streng ist.

Nur wer eine Urkunde und eine Eintragung hat, gilt als rechtmäßiger Eigentümer. Vermeiden Sie daher Verhandlungen, die nur einen Kauf- und Verkaufsvertrag beinhalten.

Diese Art von Transaktion bietet dem Käufer keinerlei Sicherheit.

Trotz des etwas bürokratischen Verfahrens ist die Ausstellung der Grundbuchurkunde unerlässlich, um das Recht auf den Besitz der Immobilie zu sichern. Verlieren Sie also keine Zeit und regeln Sie die Immobilie so schnell wie möglich.