Zemljiškoknjižna listina je dokument, ki dokazuje pravilnost in lastništvo nepremičnine. Brez nje lastnik ne more potrditi legitimnosti posesti, z drugimi besedami, kot da mu nepremičnina ne pripada.

Zato je zemljiškoknjižno dovolilo tako pomembno. Vendar se lahko postopek pridobivanja zemljiškoknjižnega dovolila, tako kot vsa dokumentacija, zdi nekoliko zapleten in birokratski.

Vendar ko enkrat razumete, kako sestaviti zemljiškoknjižno listino, postane vse jasneje in lažje. In prav to vam bomo pokazali v tem prispevku, sledite.

Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo in čemu je namenjeno?

Zemljiškoknjižni list potrjuje transakcijo nakupa in prodaje nepremičnine ter zagotavlja zakonitost dejanja za obe strani (kupca in prodajalca).

V skladu s členom 108 civilnega zakonika je zemljiškoknjižna listina, ki je priznana kot pravni instrument, "bistvena za veljavnost pravnih poslov, katerih namen je ustanovitev, prenos, sprememba ali odpoved stvarnih pravic na nepremičnini, katere vrednost presega tridesetkratnik najvišje veljavne minimalne plače".

Zato je zemljiškoknjižni list dokaz, da je lastnik dejansko lastnik zadevne nepremičnine, kar je pravno priznano.

Kdaj je treba sestaviti zemljiškoknjižno listino?

Za vsak posel nakupa in prodaje nepremičnine je treba sestaviti listino, s katero se nepremičnina legalizira in uradno uredi za novega lastnika, ki pridobi vse zakonske pravice v zvezi z nepremičnino.

Pravzaprav je treba omeniti, da je zemljiškoknjižno dovolilo še pomembnejše od dokazila o plačilu, ki ga izda banka.

Šele zemljiškoknjižno dovolilo daje jamstvo za pogajanja in pravico do uporabe nepremičnine s strani novega kupca.

Koliko stane zemljiškoknjižno dovolilo?

Stroški zemljiškoknjižne listine so odvisni od posamezne občine, vendar se na splošno gibljejo med 2 % in 3 % dejanske vrednosti zemljišča, ki je navedena v podatkih potrdila o katastrskih podatkih.

Stroške zemljiškoknjižne listine in vse birokratske postopke, povezane z izdajo dokumenta, krije kupec.

V nekaterih primerih se lahko prodajalec in kupec iz določenega razloga pogajata o teh stroških.

Poleg stroškov zemljiškega lista so za pridobitev dokumenta potrebni tudi nekateri posredni stroški, kot so stroški zemljiške knjige in ITBI.

Če vse to seštejemo, lahko rečemo, da lahko stroški zemljiškoknjižnega postopka znašajo do 5 % skupne vrednosti nepremičnine.

Na primer, izdaja listine za zemljišče, ki se prodaja za 200.000 USD, lahko stane približno 10.000 USD.

Zato je pomembno, da je kupec finančno pripravljen, da poleg kupnine za nepremičnino krije tudi vso dokumentacijo, ki jo zahteva zakon.

Kje dobite zemljiškoknjižno listino?

Zemljiškoknjižno dejanje se sklene pri notarju ali, kot je splošno znano, v notarski pisarni.

Zainteresirane stranke (kupec in prodajalec) se morajo z vso potrebno dokumentacijo zglasiti v matičnem uradu in začeti postopek sklenitve pogodbe.

Na tem mestu je treba omeniti, da se lahko zemljiškoknjižno dejanje opravi v katerem koli registrskem uradu v državi, vendar je treba registracijo nepremičnine, ko se zemljišče pravno pojavi v imenu novega lastnika, opraviti le v registrskem uradu v mestu, v katerem se nahaja nepremičnina.

Kako vpisati zemljišče?

Za izdelavo zemljiškoknjižne listine je pomembno, da sledite podrobnim korakom, da ne preskočite nobenega koraka in zagotovite, da se dokument izda z minimalnimi motnjami med strankami. Preverite, kateri so ti koraki:

Preverite pravilnost nepremičnine

Pred kakršnim koli drugim dejanjem, tudi pred sklenitvijo posla, pojdite v notarsko pisarno in na mestno občino, kjer se nepremičnina nahaja, ter preverite zakonitost zemljišča.

Pri notarju zahtevajte registracijo nepremičnine, na mestnem uradu pa je treba pridobiti potrdila o negativnem dolgu, ki potrjujejo, da nepremičnina nima nobenih dolgov do občinske, državne ali zvezne uprave.

Izpustitev tega koraka je lahko neprijetna, poleg tega pa lahko povzroči večje stroške, zlasti če ima nepremičnina dolgove.

Pojdite v matični urad

Ko se prepričate, da je z zemljiško dokumentacijo vse v redu, pojdite v notarsko pisarno in predstavite svojo namero za nakup.

Notar bo zahteval potrebne dokumente, ki jih morata predložiti kupec in prodajalec. V naslednji temi si oglejte, kateri dokumenti so potrebni za sklenitev zemljiškoknjižne listine:

Dokumenti, potrebni za vpis zemljišča

Za sklenitev zemljiškoknjižne listine morate imeti na voljo naslednje dokumente, glejte spodaj:

Dokumenti, ki jih potrebuje kupec:

• osebni dokument in CPF (če ste poročeni ali živite v trdni zvezi, morate predložiti tudi dokumente svojega zakonca);
• rojstni ali poročni list, odvisno od primera;
• Dokazilo o prebivališču;

Dokumenti, potrebni za posameznega prodajalca:

• osebni dokument in CPF (če ste poročeni ali v trdni zvezi, predložite dokumente svojega zakonca, če ste ovdoveli, ločeni ali razvezani, predložite posodobljen poročni list z zaznamkom o spremembi zakonskega stanu);
• Dokazilo o naslovu;

Ne pozabite, da mora zakonec podpisati listino skupaj s partnerjem, ne glede na to, ali sta poročena ali v trdni zvezi.

Če je prodajalec pravna oseba, so za zemljiškoknjižno listino potrebni naslednji dokumenti:

• Statut družbe;
• Pravila družbe in zapisnik o volitvah;
• Registracija CNPJ;
• ID in CPF vodilnih partnerjev;
• Poenostavljeno posodobljeno potrdilo v poslovnem registru;

Ko predložite zahtevano dokumentacijo, jo notar analizira in, če je vse v redu, izda navodilo za pobiranje davka na promet z nepremičninami (ITBI).

Plačilo ITBI

Z vodnikom ITBI v roki mora kupec oditi na mestno upravo, kjer se nahaja nepremičnina, in izterjati dolgovani znesek.

Vrednost ITBI se razlikuje glede na posamezno občino, občina pa lahko celo izpodbija vrednost pogajanj o nepremičnini, ne glede na voljo kupca ali prodajalca.

Občina namreč analizira pogajalsko vrednost, navedeno v vodniku, ki ga izda notar, in jo primerja z vrednostmi, navedenimi v občinskem katastru nepremičnin.

Če se ne strinja s predstavljeno vrednostjo, lahko občina v skladu s svojimi evidencami poveča ali zmanjša stroške ITBI.

Po analizi, ki jo opravi mestni urad, kupec opravi plačilo ITBI in se z dokazilom o plačilu vrne na matični urad.

Čakajte na analizo dokumentacije

Ko so predloženi vsi dokumenti in je ustrezno plačan obrazec ITBI, notar analizira dokumentacijo in nadaljuje s pripravo listine.

Podpis pogodbe

Ko je listina pripravljena, notar pozove kupca in prodajalca, da prebereta listino in zbereta podpise oseb, ki so sodelovale v pogajanjih, vključno s prodajalčevim zakoncem.

Podpis kupčevega zakonca ni obvezen, vendar ga lahko vključita, če stranki tako želita.

Ko je listina podpisana, postane javni in pravni akt.

To je tudi trenutek, ko mora kupec plačati pristojbine, ki ustrezajo stroškom pri notarju.

Druga pomembna podrobnost je, da je treba vse podatke opazovati in po potrebi popraviti.

Enostavne napake, kot so na primer napačno zapisana imena in datumi, je mogoče preprosto in hitro popraviti v samem matičnem uradu.

Bolj zapletene napake, kot so na primer neskladja v izmeri zemljišča, je mogoče popraviti šele po sodni potrditvi.

Zato je izjemno pomembno, da pred vpisom v zemljiško knjigo preverite in popravite vse podatke o nepremičninah.

Ko je vse v redu, se izda zemljiškoknjižni dokument, ki preide v roke novega lastnika.

Registracija nepremičnine

Vendar tudi z listino o lastništvu nepremičnina še vedno ni vaša. Nepremičnino morate registrirati, da potrdite lastništvo in zakonite pravice do nje.

V ta namen mora novi lastnik obiskati urad za registracijo nepremičnin in zaprositi za registracijo ter plačati potrebne pristojbine za izdajo dokumenta.

Listina, ki se analizira

Ko je to opravljeno, se listina analizira približno 30 dni, in če je vse v skladu s predpisi, se listina vpiše v matično knjigo nepremičnine.

Ta matrika zagotavlja lastništvo in pravice lastnika nad zemljiščem. Z njo se kupec dejansko šteje za lastnika nepremičnine.

Od takrat se lahko nepremičnina že vključi v napoved za odmero dohodnine in vsi davki, kot je na primer IPTU, se izdajo na ime novega lastnika.

Kaj se lahko zgodi, če nepremičnina nima zemljiškoknjižnega dokumenta?

Nepremičnina brez lastniškega lista je nepremičnina brez lastnika. To pomeni, da niste zakoniti lastnik nepremičnine in da jo lahko kadar koli proda ali zahteva nekdo drug.

Posledica tega je ogromen glavobol in velika nevšečnost, saj obstaja resna nevarnost, da boste nepremičnino izgubili.

Zato je vedno priporočljivo kupovati nepremičnine, ki imajo listino in vpis v register. Brez te dokumentacije je zemljišče prepuščeno na milost in nemilost ljudem slabe vere.

Prodajalec lahko namreč isto nepremičnino preprosto proda večkrat in v tem primeru postane zakoniti lastnik tisti, ki jo prvi registrira, ali pa zahteva vrnitev nepremičnine, saj brez listine in registracije ta ne postane njegova pravica.

V takih primerih pogajanj ne morejo potrditi niti potrdila o bančnem plačilu, saj je zakon glede na nakup in prodajo nepremičnin zelo jasen.

Za zakonite lastnike se štejejo le tisti, ki imajo listino in registracijo, zato se izogibajte pogajanjem, ki vključujejo le pogodbo o nakupu in prodaji.

Ta vrsta transakcije kupcu ne zagotavlja nobene varnosti.

Kljub nekoliko birokratskemu postopku je izdaja zemljiškoknjižnega dokumenta bistvenega pomena za zagotovitev lastninske pravice na nepremičnini. Zato ne izgubljajte časa in čim prej uredite lastništvo.