โฉนดที่ดินเป็นเอกสารที่พิสูจน์ความสม่ำเสมอและความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หากไม่มีเจ้าของจะไม่สามารถยืนยันความถูกต้องของการเป็นเจ้าของได้ กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือว่าทรัพย์สินไม่ได้เป็นของเขา

นั่นคือเหตุผลที่โฉนดที่ดินมีความสำคัญมาก แต่เช่นเดียวกับเอกสารทั้งหมด ขั้นตอนการขอโฉนดอาจดูค่อนข้างซับซ้อนและเป็นระบบราชการ

อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณเข้าใจวิธีดำเนินการที่ดินแล้ว ทุกอย่างจะชัดเจนและง่ายขึ้น และนั่นคือสิ่งที่เราจะแสดงให้คุณเห็นในโพสต์นี้ โปรดติดตาม

โฉนดที่ดินคืออะไรและมีไว้เพื่ออะไร

โฉนดที่ดินตรวจสอบธุรกรรมการซื้อและการขายทรัพย์สิน รับประกันความถูกต้องตามกฎหมายของการดำเนินการสำหรับทั้งสองฝ่าย (ผู้ซื้อและผู้ขาย) .

โฉนดที่ดินซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็นเครื่องมือทางกฎหมายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 108 ของประมวลกฎหมายแพ่ง "เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับความถูกต้องของการทำธุรกรรมทางกฎหมายที่มีเป้าหมายเพื่อร่างรัฐธรรมนูญ การโอน การแก้ไข หรือการสละสิทธิเหนือ ทรัพย์สินที่มีมูลค่ามากกว่าค่าจ้างขั้นต่ำสูงสุดในปัจจุบันสามสิบเท่า”

ดังนั้น โฉนดที่ดินจึงเป็นหลักฐานว่าเจ้าของเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นปัญหา ซึ่งได้รับการยอมรับตามกฎหมายในเรื่องนั้น

การออกโฉนดที่ดินควรทำเมื่อใด

ทุกธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการจัดทำโฉนดเป็นวิธีการทำให้ถูกต้องตามกฎหมายและทำให้เจ้าหน้าที่ทรัพย์สินไปหาเจ้าของใหม่โดยให้สิทธิ์ทางกฎหมายทั้งหมดแก่เขาเกี่ยวกับทรัพย์สิน

เป็นที่น่าสังเกตว่าโฉนดที่ดินมีความสำคัญมากกว่าหลักฐานการชำระเงินที่ออกโดยธนาคาร

เฉพาะโฉนดที่ดินเท่านั้นที่รับประกันการเจรจาและสิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินโดยผู้ซื้อรายใหม่

โฉนดที่ดินราคาเท่าไหร่

ราคาโฉนดที่ดินขึ้นอยู่กับแต่ละเทศบาล แต่โดยทั่วไปแล้วจะแตกต่างกันระหว่าง 2% ถึง 3% ของมูลค่าตลาดของ ที่ดินที่ปรากฏในข้อมูลหนังสือรับรองข้อมูลทะเบียนทรัพย์สิน

ผู้ซื้อต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดินและส่วนงานราชการที่เกี่ยวข้องในการออกเอกสารสิทธิ์ทั้งหมด

ในบางกรณี เป็นไปได้และถูกกฎหมายสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อในการเจรจาค่าใช้จ่ายนี้ด้วยเหตุผลบางประการ

นอกจากค่าใช้จ่ายในการออกโฉนดที่ดินแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายทางอ้อมสำหรับการได้รับเอกสาร เช่น การลงทะเบียนทรัพย์สินและ ITBI

เมื่อนำมารวมกัน อาจกล่าวได้ว่าต้นทุนของโฉนดที่ดินอาจมีราคาสูงถึง 5% ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด

ตัวอย่างเช่น โฉนดที่ดินที่ซื้อขายกันที่ราคา 200,000 ดอลลาร์อาจมีราคาประมาณ 10,000 ดอลลาร์ในการออก

ด้วยเหตุนี้ สิ่งสำคัญคือผู้ซื้อต้องเตรียมพร้อมทางการเงินเพื่อจัดหาไม่เพียงราคาซื้อของทรัพย์สิน แต่ยังรวมถึงเอกสารทั้งหมดที่กฎหมายกำหนด

โฉนดที่ดินทำที่ใด

โฉนดที่ดินทำที่สำนักงานรับรองเอกสารหรือที่รู้จักกันแพร่หลายที่สำนักงานรับรองเอกสาร

ผู้สนใจ (ผู้ซื้อและผู้ขาย) ต้องแสดงตนที่สำนักทะเบียนพร้อมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมด และเริ่มกระบวนการดำเนินการ

ที่นี่เป็นมูลค่าการกล่าวขวัญว่าโฉนดที่ดินสามารถทำได้ที่สำนักทะเบียนใด ๆ ในประเทศ อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนทรัพย์สิน เมื่อที่ดินได้รับการจดทะเบียนตามกฎหมายในนามของเจ้าของใหม่ ต้องทำที่สำนักทะเบียนในเมืองที่ทรัพย์สินตั้งอยู่เท่านั้น

เขียนโฉนดที่ดินอย่างไร

ในการเขียนโฉนดที่ดิน สิ่งสำคัญคือต้องปฏิบัติตามรายละเอียดทีละขั้นตอนเพื่อไม่ให้ ข้ามขั้นตอนใด ๆ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารนั้นออกโดยมีการหยุดชะงักระหว่างคู่สัญญาน้อยที่สุด ตรวจสอบว่ามีอะไรบ้าง:

ตรวจสอบความเป็นระเบียบเรียบร้อยของทรัพย์สิน

ก่อนสิ่งอื่นใด แม้กระทั่งการปิดดีล ให้ไปที่ทนายความและศาลาว่าการเมืองซึ่งทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ และตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของ ภูมิประเทศ

ที่สำนักงานทะเบียน ให้ขอจดทะเบียนทรัพย์สิน ขณะที่ศาลากลางจำเป็นต้องขอใบรับรองการติดลบ เพื่อยืนยันว่าทรัพย์สินไม่มีหนี้สินกับเทศบาล รัฐ หรือรัฐบาลกลาง

การข้ามขั้นตอนนี้อาจทำให้คุณรู้สึกหงุดหงิด และทำให้คุณใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์สินมีหนี้สิน

ไปที่สำนักงานรับจดทะเบียน

หลังจากยืนยันว่าเอกสารที่ดินทุกอย่างเรียบร้อยดี ให้ไปที่สำนักงานรับจดทะเบียนและแสดงความตั้งใจซื้อของคุณ

ทนายความจะขอเอกสารที่จำเป็นซึ่งทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องนำมาแสดง ตรวจสอบในหัวข้อต่อไปนี้ซึ่งเอกสารที่จำเป็นในการทำโฉนดที่ดิน:

เอกสารที่จำเป็นในการทำโฉนดที่ดิน

ในการทำ โฉนดที่ดินจำเป็นต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้ในมือ ดูด้านล่าง:

เอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อ:

• RG และ CPF (หากแต่งงานหรือสหภาพที่มั่นคง ต้องแสดงเอกสาร ของคู่สมรสด้วย);
• สูติบัตรหรือทะเบียนสมรสแล้วแต่กรณี
• หลักฐานแสดงถิ่นที่อยู่;

เอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ขายแต่ละราย:

• RG และ CPF (หากแต่งงานหรืออยู่ในสหภาพที่มั่นคง เอกสารปัจจุบันของคู่สมรส หากเป็นหม้าย แยกกันอยู่หรือหย่าร้าง ทะเบียนสมรสฉบับปัจจุบันที่มีคำอธิบายประกอบการเปลี่ยนแปลงสถานภาพการสมรส)
• หลักฐานที่อยู่;

จำไว้ว่าคู่สมรสต้องลงนามในข้อตกลงกับคู่ครอง ไม่ว่าพวกเขาจะแต่งงานหรือมีความสัมพันธ์ที่มั่นคงก็ตาม

ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล ดังนั้นเอกสารที่จำเป็นสำหรับโฉนดที่ดินคือ:

• ข้อบังคับของบริษัท;
• ข้อบังคับของบริษัทและรายงานการเลือกตั้ง
• การลงทะเบียนกับ CNPJ;
• RG และ CPF ของหุ้นส่วนผู้จัดการ
• ใบรับรองที่ปรับปรุงอย่างง่ายที่คณะกรรมการการค้า;

เมื่อนำเสนอเอกสารที่จำเป็น ทนายความจะวิเคราะห์และหากทุกอย่างเรียบร้อยดี เขาจะออกแบบฟอร์มการชำระเงิน ITBI (ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์)

ชำระ ITBI

ด้วยแบบฟอร์ม ITBI ในมือ ผู้ซื้อต้องไปที่ศาลากลางซึ่งเป็นที่ตั้งของทรัพย์สินและรวบรวมจำนวนเงินที่ต้องชำระ

มูลค่าของ ITBI จะแตกต่างกันไปตามเขตเทศบาลแต่ละแห่ง และศาลาว่าการเมืองยังสามารถท้าทายมูลค่าการเจรจาต่อรองของทรัพย์สินได้ โดยไม่คำนึงถึงความประสงค์ของผู้ซื้อหรือผู้ขาย

นี่เป็นเพราะศาลากลางวิเคราะห์มูลค่าการเจรจาที่แจ้งไว้ในคู่มือที่ออกโดยสำนักทะเบียนและเปรียบเทียบกับค่าที่ระบุในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ของเทศบาล

หากคุณไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่แสดง ศาลากลางสามารถเพิ่มหรือลดค่าใช้จ่ายของ ITBI ตามบันทึกของคุณ

หลังจากการวิเคราะห์นี้โดยศาลากลาง ผู้ซื้อชำระเงินให้ ITBI และกลับไปที่สำนักงานรับจดทะเบียนพร้อมหลักฐานการชำระเงินในมือ

รอการวิเคราะห์เอกสาร

หลังจากจัดส่งทั้งหมดเอกสารและคู่มือ ITBI ที่ชำระเงินถูกต้อง ทนายความจะวิเคราะห์เอกสารและดำเนินการเตรียมโฉนด

ลงนามในโฉนด

เมื่อโฉนดพร้อม ทนายความจะเรียกผู้ซื้อและผู้ขายมาอ่านเอกสารและรวบรวมลายเซ็นของผู้ที่เกี่ยวข้องในการเจรจา รวมถึงคู่สมรสของผู้ขาย

ลายเซ็นของคู่สมรสของผู้ซื้อไม่บังคับ แต่สามารถรวมได้หากคู่สัญญาต้องการ

หลังจากลงนาม โฉนดจะกลายเป็นสาธารณะและนิติกรรม

ในเวลานี้ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายที่ทนายความ

รายละเอียดที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือข้อมูลทั้งหมดจะต้องได้รับการสังเกตและแก้ไขหากจำเป็น

ข้อผิดพลาดทั่วไป เช่น การสะกดชื่อและวันที่ไม่ถูกต้อง สามารถแก้ไขได้ในทนายความด้วยวิธีที่ง่ายและรวดเร็ว

ข้อผิดพลาดที่ซับซ้อนมากขึ้น เช่น ความแตกต่างของขนาดของที่ดิน เป็นต้น สามารถแก้ไขได้หลังจากการพิจารณาของศาลเท่านั้น

ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบและแก้ไขข้อมูลทรัพย์สินทั้งหมดก่อนเข้าสู่โฉนดที่ดิน

หากทุกอย่างเรียบร้อยดี โฉนดที่ดินจะถูกออกและตกเป็นของเจ้าของคนใหม่

ลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม แม้จะมีโฉนดอยู่ในมือ อสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่ใช่ของคุณขวา. จำเป็นต้องลงทะเบียนทรัพย์สินเพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของและสิทธิ์ทางกฎหมายเหนือทรัพย์สินนั้น

สำหรับสิ่งนี้ เจ้าของใหม่ต้องไปที่สำนักงานทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และขอจดทะเบียน รวมทั้งชำระค่าธรรมเนียมที่จำเป็นสำหรับการออกเอกสาร

โฉนดอยู่ระหว่างการตรวจสอบ

เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว โฉนดจะถูกตรวจสอบประมาณ 30 วัน และหากทุกอย่างเป็นไปตามกฎหมาย โฉนดจะถูกลงทะเบียนในทะเบียนทรัพย์สิน

การจดทะเบียนนี้รับประกันความเป็นเจ้าของและสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อถือเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ

นับจากนั้น ทรัพย์สินสามารถรวมอยู่ในการประกาศภาษีเงินได้และภาษีทั้งหมด เช่น IPTU จะออกในนามของเจ้าของใหม่

จะเกิดอะไรขึ้นหากทรัพย์สินไม่มีโฉนด

ทรัพย์สินที่ไม่มีโฉนดเป็นทรัพย์สินที่ไม่มีเจ้าของ ซึ่งหมายความว่าคุณไม่ได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์อย่างถูกกฎหมาย และบุคคลอื่นสามารถขายหรือขอคืนสินทรัพย์ได้ทุกเมื่อ

ผลที่ตามมาคือความปวดหัวอย่างมากและความไม่สะดวกอย่างมาก เนื่องจากคุณมีความเสี่ยงสูงที่จะสูญเสียทรัพย์สิน

ดังนั้น แนะนำให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดและทะเบียนเสมอ หากไม่มีเอกสารนี้ ที่ดินก็ตกอยู่ในความเมตตาของผู้คนที่ไม่สุจริต

นั่นเป็นเพราะผู้ขายคุณสามารถขายทรัพย์สินเดียวกันได้มากกว่าหนึ่งครั้ง และในกรณีนี้ ใครก็ตามที่ลงทะเบียนก่อนจะกลายเป็นเจ้าของตามกฎหมายหรือแม้แต่เรียกร้องทรัพย์สินคืน เนื่องจากไม่มีโฉนดและการลงทะเบียน ทรัพย์สินนั้นจะไม่กลายเป็นของคุณโดยถูกต้อง

ในกรณีเหล่านี้ แม้แต่ใบเสร็จรับเงินจากธนาคารก็ไม่สามารถยืนยันการเจรจาได้ เนื่องจากกฎหมายให้ความสำคัญกับการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก

เฉพาะผู้ที่มีโฉนดและทะเบียนเท่านั้นที่ถือว่าเป็นเจ้าของตามกฎหมาย ดังนั้นควรหลีกเลี่ยงการเจรจาที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น

ธุรกรรมประเภทนี้ไม่ได้ให้ความปลอดภัยแก่ผู้ซื้อ

แม้จะมีกระบวนการที่ค่อนข้างเป็นระบบราชการ แต่การออกโฉนดที่ดินก็มีความสำคัญต่อการรับรองสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ดังนั้นอย่าเสียเวลาและจัดระเบียบทรัพย์สินให้เร็วที่สุด