Zemljišni list je dokument kojim se dokazuje pravilnost i vlasništvo nekretnine. Bez toga, vlasnik ne može potvrditi legitimnost vlasništva, drugim riječima, kao da imovina ne pripada njemu.

Zato je zemljišni list toliko važan. Ali, kao i sva dokumentacija, proces pribavljanja akta može izgledati prilično komplikovano i birokratsko.

Međutim, kada shvatite kako se uređuje zemljište, sve vam postaje jasnije i lakše. A to je upravo ono što ćemo vam pokazati u ovom postu, pratite nas.

Šta je zemljišni list i čemu služi?

Zemljišni list potvrđuje kupoprodajnu transakciju nekretnine, jamči zakonitost radnje za obje strane (kupca i prodavca) .

Priznat kao pravni instrument, zemljišni akt, kako je predviđeno članom 108. Građanskog zakonika, „je od suštinskog značaja za punovažnost pravnog posla koji ima za cilj osnivanje, prenos, izmenu ili odricanje od stvarnih prava na imovinu čija je vrijednost veća od trideset puta najviše trenutne minimalne plaće”.

Dakle, zemljišnoknjižni list je dokaz da je vlasnik vlasnik predmetne nekretnine, za to mu je pravno priznato.

Kada treba izvršiti zemljišni list?

Svaka transakcija koja uključuje kupoprodaju nekretnine zahtijevapriprema akta kao sredstva legalizacije i ozvaničenja imovine novom vlasniku, čime mu se dodeljuju sva zakonska prava u vezi sa imovinom.

Također je vrijedno napomenuti da je zemljišni list čak važniji od dokaza o uplati koji izdaje banka.

Samo zemljišni list daje garanciju pregovaranja i pravo korištenja nekretnine od strane novog kupca.

Koliko košta zemljišni list?

Cijena zemljišnog lista zavisi od svake općine, ali općenito varira između 2% i 3% tržišne vrijednosti zemljište, ono koje se pojavljuje u podacima iz Potvrde o registraciji imovine.

Kupac je taj koji snosi troškove uknjižbe zemljišta, kao i sav birokratski dio oko izdavanja dokumenta.

U nekim slučajevima je moguće i legalno da prodavac i kupac pregovaraju o ovom trošku iz nekog razloga.

Pored troškova uknjižbe zemljišta, postoje još neki indirektni troškovi za dobijanje dokumenta, kao što su upis imovine i ITBI.

Sve zajedno, moguće je konstatovati da trošak zemljišnog lista može koštati do 5% ukupne vrijednosti nekretnine.

Na primjer, izdavanje ugovora o zemljišnoj parceli za 200.000 dolara može koštati oko 10.000 dolara.

Iz tog razloga je važno da kupac bude finansijski pripremljendostaviti ne samo kupoprodajnu cijenu nekretnine, već i svu zakonsku dokumentaciju.

Gdje je urađen zemljišni list?

Zemljišni list se radi u javnobilježničkoj kancelariji ili, kako je u narodu poznato, kod notara.

Zainteresovana lica (kupac i prodavac) moraju se javiti u Matičnom uredu sa svom potrebnom dokumentacijom i krenuti u postupak isprave.

Ovdje je vrijedno napomenuti da se upis zemljišta može obaviti u bilo kojem matičnom uredu u zemlji, međutim upis posjeda, kada je zemljište zakonski upisano na ime novog vlasnika, može se obaviti samo u matičnoj službi u gradu u kojem se nekretnina nalazi.

Kako napisati zemljišni list?

Za izradu zemljišnog lista važno je slijediti detaljan korak po korak kako ne bi preskočite bilo koji korak i osigurajte da se dokument izda sa minimalnim smetnjama između strana. Provjerite o čemu se radi:

Provjerite urednost imovine

Prije bilo čega drugog, čak i sklapanja posla, otiđite kod javnog bilježnika i gradske kuće gdje se nekretnina nalazi i provjerite zakonitost teren.

U matičnoj službi zatražite upis imovine, dok je u Vijećnici neophodno pribaviti negativne potvrde o dugu, kojima se potvrđuje da imovina nema dugovanja prema općinskim, državnim ilifederalni.

Preskakanje ovog koraka može biti frustrirajuće, osim što će vas natjerati da potrošite više, posebno ako imanje ima dugove.

Otiđite u matični ured

Nakon što potvrdite da je sve u redu sa zemljišnom dokumentacijom, idite u matični ured i iznesite svoju namjeru kupovine.

Javni bilježnik će zatražiti potrebnu dokumentaciju koju moraju predočiti i kupac i prodavac. Provjerite u sljedećoj temi koji su dokumenti potrebni za izradu zemljišnog lista:

Dokumenti potrebni za izradu zemljišnog lista

Da biste uradili zemljišni list neophodno je imati sljedeću dokumentaciju pri ruci, pogledajte dolje:

Dokumenti potrebni za kupca:

• RG i CPF (ako je bračna ili stabilna zajednica, moraju predočiti dokumente i supružnika);
• Izvod iz matične knjige rođenih ili vjenčanih, ovisno o slučaju;
• Dokaz o prebivalištu;

Dokumenti potrebni za pojedinačnog prodavca:

• RG i CPF (ako je u braku ili u stabilnoj zajednici, predočiti dokumente supružnika, ako je udovac, rastavljen ili razveden, predstaviti vjenčani list ažuriran sa napomenom o promjeni bračnog statusa);
• Dokaz o adresi;

Imajući na umu da supružnik mora potpisati ugovor sa partnerom, bez obzira da li su u braku ili u stabilnoj vezi.

Ako jeprodavac je pravno lice, tada su potrebni dokumenti za zemljišni list:

• Statut kompanije;
• Statut društva i zapisnik o izboru;
• Registracija kod CNPJ;
• RG i CPF vodećih partnera;
• Pojednostavljeni ažurirani certifikat kod Trgovinskog odbora;

Po predočenju potrebne dokumentacije, notar će izvršiti analizu i ako je sve u redu izdati obrazac za uplatu ITBI (poreza na promet nekretnina).

Uplatite ITBI

Sa ITBI obrascem u ruci, kupac mora otići u gradsku vijećnicu u kojoj se nekretnina nalazi i naplatiti dospjeli iznos.

Vrijednost ITBI varira ovisno o općini, a gradska vijećnica može čak osporiti pregovaračku vrijednost nekretnine, bez obzira na volju kupca ili prodavca.

To je zato što gradska vijećnica analizira pregovaračku vrijednost navedenu u vodiču izdatom od strane matične službe i upoređuje je sa vrijednostima navedenim u općinskom registru nekretnina.

Ako se ne slažete s prikazanom vrijednošću, gradska vijećnica može povećati ili smanjiti troškove ITBI prema vašoj evidenciji.

Nakon ove analize od strane gradske uprave, kupac plaća ITBI i vraća se u matični ured sa dokazom o uplati na rukama.

Pričekajte analizu dokumentacije

Nakon isporuke svegadokumenata i uredno plaćenog ITBI vodiča, notar će analizirati dokumentaciju i nastaviti sa izradom akta.

Potpišite akt

Kada je akt spreman, notar poziva kupca i prodavca da pročitaju dokument i prikupe potpise onih koji su uključeni u pregovore, uključujući i supružnika prodavca.

Potpis supružnika kupca nije obavezan, ali se može staviti ako to strane žele.

Nakon potpisivanja, akt postaje javni i pravni akt.

Takođe u ovom trenutku kupac mora platiti takse koje odgovaraju troškovima kod notara.

Još jedan važan detalj je da se svi podaci moraju poštovati i, ako je potrebno, ispravljati.

Jednostavne greške, kao što su netačno pisanje imena i datuma, na primjer, mogu se ispraviti u samom notaru, na jednostavan i brz način.

Složenije greške, kao što su razlike u veličini zemljišta, na primjer, mogu se ispraviti tek nakon sudske validacije.

Stoga je izuzetno važno da se svi podaci o posjedu provjere i isprave prije unošenja zemljišnog lista.

Ako je sve u redu, izdaje se zemljišni list i prelazi u ruke novog vlasnika.

Registracija nekretnine

Međutim, čak i sa ispravom, nekretnina još uvijek nije vaša zau pravu. Neophodno je izvršiti uknjižbu imovine radi potvrde vlasništva i zakonskih prava nad njom.

Za ovo, novi vlasnik mora otići u Ured za registraciju nekretnina i zatražiti upis, kao i platiti potrebne naknade za izdavanje dokumenta.

Tapija u pregledu

Kada se ovo uradi, tapija će biti na pregledu oko 30 dana i ako je sve u skladu sa zakonom, tapija će biti upisana u upis imovine.

Ova registracija jamči vlasništvo i vlasnička prava nad zemljištem. Njime se kupac zapravo smatra vlasnikom nekretnine.

Od tada pa nadalje, imovina se sada može uključiti u prijavu poreza na dohodak i svi porezi, kao što je IPTU, na primjer, bit će izdani na ime novog vlasnika.

Šta se može dogoditi ako nekretnina nema ispravu?

Nekretnina bez isprave je imovina bez vlasnika. To znači da ne posjedujete zakonski posjed imovine i da je može prodati ili rekvirirati u bilo koje vrijeme neko drugi.

Rezultat ovoga je ogromna glavobolja i ogromna neugodnost, jer rizikujete da izgubite imovinu.

Stoga se uvijek preporučuje kupovina nekretnina koje imaju izvod i uknjižbu. Bez ove dokumentacije, zemljište je na milost i nemilost nenamjernim ljudima.

To je zato što prodavačjednostavno možete izvršiti više od jedne prodaje iste nekretnine i, u ovom slučaju, onaj ko je prvi upiše postaje zakoniti vlasnik ili čak zahtijevati povrat imovine, jer bez tapije i uknjižbe ona po pravu ne postaje vaša.

U ovim slučajevima čak ni bankovne potvrde o uplati ne mogu potvrditi pregovore, jer je zakon vrlo izričit u pogledu kupovine i prodaje nekretnina.

Pravnim vlasnicima se smatraju samo oni koji imaju ispravu i registraciju. Stoga izbjegavajte pregovore koji uključuju samo kupoprodajni ugovor.

Ova vrsta transakcije ne pruža nikakvu sigurnost za kupca.

Uprkos donekle birokratskom procesu, izdavanje zemljišnog lista je od suštinskog značaja za osiguranje prava na vlasništvo nad imovinom. Dakle, ne gubite vrijeme i uredite imovinu što prije.