La escritura de propiedad es un documento que acredita la regularidad y titularidad de un inmueble. Sin ella, el propietario no puede dar fe de la legitimidad de la posesión, es decir, es como si el inmueble no le perteneciera.

Por eso es tan importante la escritura de propiedad. Pero, como toda la documentación, el proceso de obtención de la escritura puede parecer algo complicado y burocrático.

Sin embargo, una vez que entiendes cómo hacer la escritura del terreno todo se vuelve más claro y fácil. Y eso es exactamente lo que te vamos a enseñar en este post, sigue siguiendo.

¿Qué es un título de propiedad y para qué sirve?

La escritura de propiedad valida la transacción de compraventa del inmueble, garantizando la legalidad de la acción para ambas partes (comprador y vendedor).

Reconocido como instrumento jurídico, el título de propiedad, según el artículo 108 del Código Civil, "es indispensable para la validez de los negocios jurídicos que tengan por objeto la constitución, transmisión, modificación o renuncia de derechos reales sobre un inmueble cuyo valor exceda de treinta veces el salario mínimo más elevado vigente".

Por lo tanto, la escritura de propiedad es la prueba de que el propietario es efectivamente el dueño del inmueble en cuestión, legalmente reconocido para ello.

¿Cuándo debe hacerse la escritura de propiedad?

Toda operación de compraventa de una propiedad requiere la redacción de una escritura que legalice y oficialice la propiedad para el nuevo propietario, otorgándole todos los derechos legales sobre la misma.

De hecho, cabe mencionar que la escritura de propiedad es incluso más importante que el justificante de pago emitido por el banco.

Sólo la escritura de propiedad da la garantía de negociación y el derecho de uso de la propiedad por parte del nuevo comprador.

¿Cuánto cuesta una escritura de propiedad?

El coste de la escritura depende de cada municipio, pero en general oscila entre el 2% y el 3% del valor venal del terreno, el que figura en los datos del Certificado de Datos Catastrales de la Propiedad.

Es el comprador quien debe correr con los gastos de la escritura del terreno, así como con toda la parte burocrática que conlleva la expedición del documento.

En algunos casos, es posible y legal que vendedor y comprador negocien este coste por algún motivo.

Además del coste de la escritura, también hay algunos costes indirectos para obtener el documento, como el registro de la propiedad y el ITBI.

Sumándolo todo, se puede decir que el coste de la escritura del terreno puede costar hasta el 5% del valor total de la propiedad.

Por ejemplo, la escritura de un terreno que se negocia a 200.000 dólares puede costar unos 10.000 dólares.

Por lo tanto, es importante que el comprador esté financieramente preparado para cubrir no sólo el precio de compra de la propiedad, sino también toda la documentación exigida por la ley.

¿Dónde se consigue una escritura de propiedad?

La escritura del terreno se realiza ante Notario o, como se conoce popularmente, en una Notaría.

Las partes interesadas (comprador y vendedor) deben presentarse en la Oficina del Registro con toda la documentación necesaria e iniciar el proceso de escrituración.

Aquí vale la pena mencionar que la escritura de la tierra se puede hacer en cualquier oficina de registro en el país, sin embargo, el registro de la propiedad, cuando la tierra aparece legalmente en el nombre del nuevo propietario, debe hacerse sólo en una oficina de registro en la ciudad donde se encuentra la propiedad.

¿Cómo escriturar un terreno?

Para realizar la escritura de propiedad es importante seguir un paso a paso detallado para no saltarse ningún paso y asegurarse de que el documento se emite con el mínimo trastorno entre las partes. Compruebe cuáles son:

Comprobar la regularidad de la propiedad

Antes de hacer nada, incluso de cerrar un trato, acude a la notaría y al ayuntamiento donde se encuentra la propiedad y comprueba la legalidad del terreno.

En la notaría, solicite el registro de la propiedad, mientras que en el Ayuntamiento es imprescindible obtener los certificados negativos de deuda, que certifican que la propiedad no tiene deudas con el gobierno municipal, estatal o federal.

Saltarse este paso puede ser frustrante, además de hacerle gastar más, sobre todo si la propiedad tiene deudas.

Ir al registro civil

Tras confirmar que todo está correcto con la documentación del terreno, acuda a la notaría y presente su intención de compra.

El notario solicitará los documentos necesarios que deben presentar tanto el comprador como el vendedor. Consulte el siguiente tema para ver qué documentos son necesarios para realizar la escritura de compraventa de terrenos:

Documentos necesarios para escriturar un terreno

Para hacer la escritura de propiedad es imprescindible tener a mano los siguientes documentos, véase más abajo:

Documentos necesarios para el comprador:

• DNI y CPF (si estás casado o en unión estable, deberás presentar también los documentos de tu cónyuge);
• Partida de nacimiento o de matrimonio, según el caso;
• Prueba de residencia;

Documentos necesarios para el vendedor individual:

• DNI y CPF (si está casado o en unión estable, presente la documentación de su cónyuge, si es viudo, separado o divorciado presente certificado de matrimonio actualizado con anotación de cambio de estado civil);
• Justificante de domicilio;

Recuerde que el cónyuge debe firmar la escritura junto con la pareja, independientemente de que estén casados o en unión estable.

Si el vendedor es una persona jurídica, los documentos necesarios para la escritura de propiedad son:

• Estatutos de la empresa;
• Estatutos de la empresa y actas de las elecciones;
• Inscripción en el CNPJ;
• DNI y CPF de los socios gestores;
• Certificado simplificado actualizado en el Registro Mercantil;

Al presentar la documentación requerida, el notario la analizará y, si todo está en orden, emitirá la guía para el cobro del ITBI (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Pagar el ITBI

Con la guía del ITBI en la mano, el comprador debe acudir al ayuntamiento donde se encuentra el inmueble y cobrar el importe adeudado.

El valor del ITBI varía en función de cada municipio, y éste puede incluso impugnar el valor de la negociación inmobiliaria, independientemente de la voluntad del comprador o del vendedor.

Esto se debe a que el ayuntamiento analiza el valor de negociación informado en la guía emitida por el notario y lo compara con los valores especificados en el catastro inmobiliario municipal.

Si no está de acuerdo con el valor presentado, el ayuntamiento puede aumentar o reducir el coste del ITBI según sus registros.

Tras este análisis por parte del ayuntamiento, el comprador realiza el pago del ITBI y vuelve a la oficina de registro con el justificante de pago en la mano.

Esperar a que se analice la documentación

Una vez presentada toda la documentación y debidamente abonado el ITBI, el notario analizará la documentación y procederá a la preparación de la escritura.

Firmar la escritura

Una vez que la escritura está lista, el notario cita al comprador y al vendedor para leer el documento y recoger las firmas de los implicados en la negociación, incluido el cónyuge del vendedor.

La firma del cónyuge del comprador no es obligatoria, pero puede incluirse si las partes así lo desean.

Una vez firmada, la escritura se convierte en un acto público y legal.

También es el momento en que el comprador debe abonar los honorarios correspondientes a los gastos en la notaría.

Otro detalle importante es que todos los datos deben observarse y, si es necesario, corregirse.

Los errores sencillos, como faltas de ortografía en nombres y fechas, por ejemplo, pueden corregirse en la propia oficina de registro, de forma sencilla y rápida.

Los errores más complejos, como las discrepancias en el metraje del terreno, por ejemplo, sólo pueden corregirse tras la validación judicial.

Por lo tanto, es extremadamente importante que todos los datos de la propiedad se comprueben y corrijan antes de introducir la escritura de propiedad.

Una vez que todo está correcto, se expide la escritura de propiedad y pasa a manos del nuevo propietario.

Registrar la propiedad

Sin embargo, incluso con la escritura en la mano, la propiedad aún no es suya por derecho. Necesita registrar la propiedad para certificar la titularidad y los derechos legales sobre ella.

Para ello, el nuevo propietario debe acudir a la Oficina del Registro de la Propiedad y solicitar la inscripción, así como abonar las tasas necesarias para la expedición del documento.

Escritura analizada

Una vez hecho esto, la escritura se analizará durante unos 30 días y, si todo es conforme a derecho, se registrará en la matrícula de la propiedad.

Esta matrícula es la que garantiza la posesión y los derechos del propietario sobre el terreno. Con ella, el comprador se considera efectivamente dueño de la propiedad.

A partir de ese momento, el inmueble ya puede incluirse en la declaración del Impuesto sobre la Renta y todos los impuestos, como el IPTU, por ejemplo, se emitirán a nombre del nuevo propietario.

¿Qué puede pasar si la propiedad no tiene escritura?

Una propiedad sin título de propiedad es una propiedad sin dueño, lo que significa que usted no es legalmente el propietario y que puede ser vendida o reclamada en cualquier momento por otra persona.

El resultado es un tremendo quebradero de cabeza y un gran inconveniente, ya que corre el grave riesgo de perder la propiedad.

Por ello, siempre se recomienda comprar propiedades que tengan escritura y registro. Sin esta documentación, el terreno queda a merced de personas de mala fe.

Esto se debe a que el vendedor puede simplemente hacer más de una venta de la misma propiedad, en cuyo caso quien la registre primero se convierte en el propietario legal, o incluso exigir la devolución de la propiedad, ya que sin la escritura y el registro no pasa a ser suya por derecho.

En estos casos, ni siquiera los recibos de pago bancarios pueden dar fe de la negociación, ya que la ley es muy tajante con respecto a la compraventa de inmuebles.

Sólo se considera propietario legal a quien dispone de escritura y registro, así que evite las negociaciones que sólo impliquen un acuerdo de compraventa.

Este tipo de transacción no ofrece ninguna seguridad al comprador.

A pesar del proceso un tanto burocrático, la expedición de la escritura de propiedad es esencial para garantizar el derecho de posesión del inmueble. Así que no pierda tiempo y regularice la propiedad lo antes posible.