Pozemkový list je dokument, ktorý preukazuje správnosť a vlastníctvo nehnuteľnosti. Bez neho nemôže vlastník potvrdiť oprávnenosť držby, inými slovami, akoby mu nehnuteľnosť nepatrila.

Preto je pozemkový list taký dôležitý. Ale ako všetky dokumenty, aj proces získania listu vlastníctva sa môže zdať trochu komplikovaný a byrokratický.

Keď však pochopíte, ako urobiť pozemkový list, všetko bude jasnejšie a jednoduchšie. A presne to vám ukážeme v tomto príspevku, sledujte ho ďalej.

Čo je to pozemkový list a na čo slúži?

Pozemkový list potvrdzuje platnosť transakcie kúpy a predaja nehnuteľnosti, čím zabezpečuje zákonnosť úkonu pre obe strany (kupujúceho a predávajúceho).

Podľa článku 108 občianskeho zákonníka je pozemková listina uznaná ako právny nástroj "nevyhnutná pre platnosť právnych úkonov zameraných na zriadenie, prevod, zmenu alebo vzdanie sa vecných práv k nehnuteľnosti, ktorej hodnota presahuje tridsaťnásobok najvyššej platnej minimálnej mzdy".

Preto je list vlastníctva dôkazom toho, že vlastník je skutočne vlastníkom danej nehnuteľnosti, ktorá je právne uznaná.

Kedy sa má vyhotoviť listina o vlastníctve pozemku?

Každá transakcia kúpy a predaja nehnuteľnosti si vyžaduje vyhotovenie právneho úkonu, ktorý slúži na legalizáciu a oficiálne schválenie nehnuteľnosti novým majiteľom a poskytuje im všetky zákonné práva súvisiace s nehnuteľnosťou.

V skutočnosti stojí za zmienku, že list vlastníctva je ešte dôležitejší ako doklad o zaplatení vydaný bankou.

Iba list vlastníctva dáva záruku, že nový kupujúci bude mať právo rokovať a užívať nehnuteľnosť.

Koľko stojí pozemkový list?

Náklady na vydanie listu vlastníctva závisia od jednotlivých obcí, ale vo všeobecnosti sa pohybujú medzi 2 % a 3 % z hodnoty pozemku, ktorá je uvedená v údajoch z katastra nehnuteľností.

Náklady na vydanie listu vlastníctva, ako aj všetky byrokratické úkony spojené s vydaním dokumentu znáša kupujúci.

V niektorých prípadoch je možné a legálne, aby sa predávajúci a kupujúci z nejakého dôvodu dohodli na týchto nákladoch.

Okrem nákladov na pozemkový list sú tu aj nepriame náklady na získanie dokumentu, ako napríklad kataster nehnuteľností a ITBI.

Ak to všetko spočítame, môžeme povedať, že náklady na pozemkový list môžu predstavovať až 5 % celkovej hodnoty nehnuteľnosti.

Napríklad vydanie listiny na pozemok, ktorý sa predáva za 200 000 USD, môže stáť približne 10 000 USD.

Preto je dôležité, aby bol kupujúci finančne pripravený uhradiť nielen kúpnu cenu nehnuteľnosti, ale aj všetku dokumentáciu požadovanú zákonom.

Kde získate list vlastníctva?

Pozemková listina sa spíše u notára alebo, ako sa ľudovo hovorí, na notárskom úrade.

Záujemcovia (kupujúci a predávajúci) sa musia dostaviť na matričný úrad so všetkými potrebnými dokladmi a vstúpiť do procesu uzavretia zmluvy.

Na tomto mieste je potrebné spomenúť, že listinu o vlastníctve pozemku je možné vyhotoviť na ktoromkoľvek katastrálnom úrade v krajine, avšak zápis nehnuteľnosti, keď sa pozemok právne objaví na meno nového vlastníka, sa musí vykonať len na katastrálnom úrade v meste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Ako zapísať pozemok?

Na vyhotovenie pozemkovej listiny je dôležité postupovať podrobne krok za krokom, aby ste nevynechali žiadne kroky a zabezpečili, že dokument bude vydaný s minimálnymi narušeniami medzi stranami. Pozrite sa, aké sú:

Kontrola správnosti vlastníctva

Skôr než začnete čokoľvek robiť, dokonca aj uzatvárať zmluvu, zájdite do notárskej kancelárie a na mestský úrad, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a overte si zákonnosť pozemku.

Na notárskom úrade požiadajte o registráciu nehnuteľnosti, zatiaľ čo na mestskom úrade je nevyhnutné získať potvrdenia o negatívnych dlhoch, ktoré potvrdzujú, že nehnuteľnosť nemá žiadne dlhy voči mestskej, štátnej alebo federálnej vláde.

Vynechanie tohto kroku môže byť frustrujúce a môže vás prinútiť vynaložiť viac prostriedkov, najmä ak má nehnuteľnosť dlhy.

Choďte na matričný úrad

Po potvrdení, že je všetko v poriadku s pozemkovou dokumentáciou, choďte na notársky úrad a predložte svoj zámer kúpiť pozemok.

Notár si vyžiada potrebné dokumenty, ktoré musí predložiť kupujúci aj predávajúci. Pozrite si nasledujúcu tému, aby ste zistili, aké dokumenty sú potrebné na vyhotovenie pozemkovej listiny:

Dokumenty potrebné na zápis pozemku

Na vyhotovenie pozemkovej listiny je nevyhnutné mať k dispozícii nasledujúce dokumenty, pozri nižšie:

Dokumenty potrebné pre kupujúceho:

• občiansky preukaz a CPF (ak ste zosobášení alebo žijete v trvalom zväzku, musíte predložiť aj doklady svojho manžela/manželky);
• Rodný alebo sobášny list, v závislosti od prípadu;
• Doklad o pobyte;

Dokumenty požadované pre jednotlivých predajcov:

• občiansky preukaz a CPF (ak ste ženatý/ydatá alebo žijete v trvalom zväzku, predložte doklady manžela/manželky, ak ste ovdovelí, rozvedení alebo žijúci oddelene, predložte aktualizovaný sobášny list s poznámkou o zmene rodinného stavu);
• Doklad o adrese;

Nezabudnite, že manželský partner musí podpísať listinu spolu s partnerom bez ohľadu na to, či sú zosobášení alebo žijú v trvalom zväzku.

Ak je predávajúcim právnická osoba, potom sú potrebné tieto dokumenty:

• Stanovy spoločnosti;
• Stanovy spoločnosti a zápisnica z volieb;
• Registrácia CNPJ;
• ID a CPF riadiacich partnerov;
• Zjednodušené aktualizované osvedčenie v obchodnom registri;

Po predložení požadovanej dokumentácie ju notár zanalyzuje, a ak je všetko v poriadku, vydá sprievodku na výber dane z prevodu nehnuteľnosti (ITBI).

Zaplatiť ITBI

S príručkou ITBI v ruke musí kupujúci ísť na mestský úrad, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a vyzdvihnúť si dlžnú sumu.

Hodnota ITBI sa líši podľa jednotlivých obcí a obec môže dokonca napadnúť hodnotu rokovania o nehnuteľnosti bez ohľadu na vôľu kupujúceho alebo predávajúceho.

Obec totiž analyzuje vyjednávaciu hodnotu uvedenú v príručke vydanej notárom a porovnáva ju s hodnotami uvedenými v katastri nehnuteľností obce.

Ak nesúhlasí s predloženou hodnotou, obec môže zvýšiť alebo znížiť náklady na ITBI podľa svojich záznamov.

Po tejto analýze na mestskom úrade kupujúci vykoná platbu ITBI a vráti sa na matričný úrad s dokladom o zaplatení v ruke.

Počkajte na analýzu dokumentácie

Po predložení všetkých dokumentov a riadnom zaplatení formulára ITBI notár vykoná analýzu dokumentácie a pristúpi k príprave listiny.

Podpíšte listinu

Keď je listina pripravená, notár vyzve kupujúceho a predávajúceho, aby si listinu prečítali a zozbierali podpisy osôb zúčastnených na rokovaní vrátane manžela/manželky predávajúceho.

Podpis manžela/manželky kupujúceho nie je povinný, ale môže byť pripojený, ak si to strany želajú.

Po podpise sa listina stáva verejným a právnym aktom.

V tomto okamihu musí kupujúci zaplatiť aj poplatky zodpovedajúce výdavkom na notárskom úrade.

Ďalším dôležitým detailom je, že všetky údaje by sa mali sledovať a v prípade potreby opraviť.

Jednoduché chyby, ako je napríklad nesprávny zápis mien a dátumov, sa dajú jednoducho a rýchlo opraviť priamo na matričnom úrade.

Zložitejšie chyby, ako sú napríklad nezrovnalosti v metráži pozemku, možno opraviť až po súdnom overení.

Preto je mimoriadne dôležité, aby sa pred zápisom do katastra nehnuteľností skontrolovali a opravili všetky údaje o nehnuteľnostiach.

Keď je všetko v poriadku, vydá sa list vlastníctva, ktorý prejde do rúk nového vlastníka.

Registrácia nehnuteľnosti

Aj keď máte v ruke listinu, nehnuteľnosť ešte stále nie je vaša. Na potvrdenie vlastníctva a zákonných práv k nehnuteľnosti ju musíte zaregistrovať.

Na tento účel musí nový vlastník navštíviť katastrálny úrad a požiadať o zápis, ako aj zaplatiť potrebné poplatky za vydanie dokumentu.

Analyzovaná listina

Po tomto úkone sa listina bude analyzovať približne 30 dní a ak je všetko v súlade so zákonom, listina sa zapíše do matriky nehnuteľnosti.

Práve táto matrika zaručuje vlastníctvo a práva vlastníka k pozemku. Vďaka nej sa kupujúci fakticky považuje za vlastníka nehnuteľnosti.

Od tohto momentu už môže byť nehnuteľnosť zahrnutá do daňového priznania k dani z príjmu a všetky dane, ako napríklad IPTU, budú vystavené na meno nového vlastníka.

Čo sa môže stať, ak nehnuteľnosť nemá list vlastníctva?

Nehnuteľnosť bez listu vlastníctva je nehnuteľnosť bez vlastníka. To znamená, že ju právne nevlastníte a že ju môže kedykoľvek predať alebo si ju nárokovať niekto iný.

Výsledkom je obrovská bolesť hlavy a obrovské nepríjemnosti, pretože hrozí vážne riziko straty nehnuteľnosti.

Preto sa vždy odporúča kupovať nehnuteľnosti, ktoré majú list vlastníctva a registráciu. Bez tejto dokumentácie je pozemok vydaný na milosť a nemilosť ľuďom v zlej viere.

Predávajúci totiž môže jednoducho uskutočniť viacero predajov tej istej nehnuteľnosti a v takom prípade sa zákonným vlastníkom stáva ten, kto ju zaregistruje ako prvý, alebo dokonca môže požadovať vrátenie nehnuteľnosti, pretože bez právneho úkonu a registrácie sa nestáva jej vlastníkom.

V takýchto prípadoch ani potvrdenia o bankových platbách nemôžu potvrdiť rokovanie, pretože zákon je veľmi dôrazný, pokiaľ ide o kúpu a predaj nehnuteľností.

Za zákonného vlastníka sa považuje len ten, kto má list vlastníctva a registráciu, preto sa vyhnite rokovaniam, ktoré zahŕňajú len kúpno-predajnú zmluvu.

Tento typ transakcie neposkytuje kupujúcemu žiadnu istotu.

Napriek trochu byrokratickému procesu je vydanie listu vlastníctva nevyhnutné na zabezpečenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Preto nestrácajte čas a legalizujte nehnuteľnosť čo najskôr.