Cartea funciară este un document care dovedește regularitatea și proprietatea unui imobil. Fără ea, proprietarul nu poate atesta legitimitatea posesiei, cu alte cuvinte, este ca și cum imobilul nu îi aparține.

De aceea, actul de proprietate este atât de important. Dar, ca orice documentație, procesul de obținere a actului de proprietate poate părea oarecum complicat și birocratic.

Cu toate acestea, odată ce înțelegi cum se face actul de proprietate, totul devine mai clar și mai ușor. Și exact asta îți vom arăta în acest post, continuă să urmărești.

Ce este un act de proprietate și la ce folosește?

Cartea funciară validează tranzacția de cumpărare și vânzare a proprietății, asigurând legalitatea acțiunii pentru ambele părți (cumpărător și vânzător).

Recunoscută ca instrument juridic, cartea funciară, potrivit articolului 108 din Codul civil, "este esențială pentru validitatea operațiunilor juridice care au ca obiect constituirea, transferul, modificarea sau renunțarea la drepturi reale asupra unui imobil cu o valoare mai mare de treizeci de ori decât cel mai mare salariu minim în vigoare".

Prin urmare, actul de proprietate este dovada că proprietarul este într-adevăr proprietarul proprietății în cauză, recunoscut din punct de vedere juridic.

Când ar trebui să se întocmească actul de proprietate?

Fiecare tranzacție de vânzare-cumpărare a unei proprietăți necesită întocmirea unui act de proprietate pentru a legaliza și oficializa proprietatea pentru noul proprietar, oferindu-i acestuia toate drepturile legale în legătură cu proprietatea.

De fapt, merită menționat faptul că actul de proprietate este chiar mai important decât dovada de plată emisă de bancă.

Numai actul de proprietate oferă garanția negocierii și dreptul de utilizare a proprietății de către noul cumpărător.

Cât costă un act de proprietate?

Costul actului de proprietate depinde de fiecare municipalitate, dar în general variază între 2% și 3% din valoarea venală a terenului, cea care apare în datele din certificatul de date cadastrale.

Cumpărătorul este cel care trebuie să suporte costurile legate de cartea funciară, precum și toată partea birocratică pe care o implică eliberarea documentului.

În unele cazuri, este posibil și legal ca vânzătorul și cumpărătorul să negocieze acest cost din anumite motive.

Pe lângă costul actului de proprietate, există și unele costuri indirecte pentru obținerea documentului, cum ar fi registrul de proprietate și ITBI.

Dacă adunăm toate acestea, se poate spune că costul unui act de proprietate poate ajunge până la 5% din valoarea totală a proprietății.

De exemplu, emiterea unui act de proprietate pentru un teren tranzacționat la 200.000 de dolari poate costa aproximativ 10.000 de dolari.

Prin urmare, este important ca cumpărătorul să fie pregătit din punct de vedere financiar pentru a acoperi nu numai prețul de achiziție al proprietății, ci și toată documentația cerută de lege.

De unde se obține un act de proprietate?

Actul de proprietate se încheie la un notar public sau, așa cum este cunoscut în mod obișnuit, la un birou notarial.

Părțile interesate (cumpărătorul și vânzătorul) trebuie să se prezinte la biroul de înregistrare cu toate documentele necesare și să intre în procesul de perfectare a actului.

Aici merită menționat faptul că actul de proprietate poate fi făcut în orice oficiu de înregistrare din țară, însă înregistrarea proprietății, atunci când terenul apare legal pe numele noului proprietar, trebuie să se facă numai la un oficiu de înregistrare din orașul în care se află proprietatea.

Cum se fac acte de proprietate?

Pentru a face actul de proprietate este important să urmați un pas cu pas detaliat pentru a nu sări peste niciun pas și pentru a vă asigura că documentul este emis cu cât mai puține perturbări între părți. Verificați care sunt acestea:

Verificați regularitatea proprietății

Înainte de a face orice altceva, chiar și de a încheia o tranzacție, mergeți la biroul notarial și la primăria în care se află proprietatea și verificați legalitatea terenului.

La biroul notarial, solicitați înregistrarea proprietății, în timp ce la primărie este esențial să obțineți certificatele de datorii negative, care atestă faptul că proprietatea nu are datorii față de autoritățile municipale, de stat sau federale.

Omiterea acestui pas poate fi frustrantă și vă poate face să cheltuiți mai mult, mai ales dacă proprietatea are datorii.

Mergeți la biroul de înregistrare

După ce confirmați că totul este în regulă cu documentația funciară, mergeți la biroul notarial și prezentați-vă intenția de cumpărare.

Notarul va solicita documentele necesare care trebuie prezentate atât de cumpărător, cât și de vânzător. Consultați următorul subiect pentru a vedea ce documente sunt necesare pentru a face actul de proprietate:

Documente necesare pentru a trece un teren în acte

Pentru a întocmi actul de proprietate este esențial să aveți la îndemână următoarele documente, a se vedea mai jos:

Documente necesare pentru cumpărător:

• Actul de identitate și CPF (dacă sunteți căsătorit sau într-o uniune stabilă, trebuie să prezentați și documentele soțului/soției);
• Certificatul de naștere sau de căsătorie, în funcție de caz;
• Dovada reședinței;

Documentele necesare pentru vânzătorul individual:

• actul de identitate și CPF (dacă sunteți căsătorit sau într-o uniune stabilă, prezentați documentele soțului/soției, dacă sunteți văduv/văduvă, separat/separată sau divorțat/ă prezentați un certificat de căsătorie actualizat cu mențiunea de schimbare a stării civile);
• Dovada adresei;

Nu uitați că soțul trebuie să semneze actul de proprietate împreună cu partenerul, indiferent dacă sunt căsătoriți sau au o relație stabilă.

Dacă vânzătorul este o persoană juridică, atunci documentele necesare pentru actul de proprietate sunt:

• Actul constitutiv al societății;
• Statutul societății și procesul-verbal al alegerilor;
• Înregistrare CNPJ;
• ID-ul și CPF-ul partenerilor administratori;
• Certificat simplificat actualizat la Registrul Comerțului;

La prezentarea documentației necesare, notarul o va analiza și, dacă totul este în regulă, va elibera ghidul de colectare a ITBI (impozit pe transferul de bunuri imobile).

Plătiți ITBI

Cu ghidul ITBI în mână, cumpărătorul trebuie să meargă la primăria în care se află proprietatea și să colecteze suma datorată.

Valoarea ITBI variază în funcție de fiecare municipalitate, iar municipalitatea poate chiar contesta valoarea de negociere a proprietății, indiferent de voința cumpărătorului sau a vânzătorului.

Acest lucru se datorează faptului că municipalitatea analizează valoarea de negociere informată în ghidul emis de notar și o compară cu valorile specificate în cadastrul imobiliar municipal.

În cazul în care nu este de acord cu valoarea prezentată, municipalitatea poate crește sau reduce costul ITBI în funcție de evidențele sale.

După această analiză a primăriei, cumpărătorul efectuează plata ITBI și se întoarce la registratură cu dovada de plată în mână.

Așteptați să fie analizată documentația

După ce toate documentele au fost depuse și formularul ITBI a fost plătit corespunzător, notarul va analiza documentația și va proceda la întocmirea actului.

Semnează actul de proprietate

Odată ce actul este gata, notarul îi convoacă pe cumpărător și pe vânzător pentru a citi documentul și pentru a colecta semnăturile celor implicați în negociere, inclusiv a soțului/soției vânzătorului.

Semnătura soțului/soției cumpărătorului nu este obligatorie, dar poate fi inclusă în cazul în care părțile doresc acest lucru.

Odată semnat, actul devine un act public și legal.

Acesta este, de asemenea, momentul în care cumpărătorul trebuie să achite taxele corespunzătoare cheltuielilor la biroul notarial.

Un alt detaliu important este că toate datele trebuie să fie observate și, dacă este necesar, corectate.

Erorile simple, cum ar fi, de exemplu, greșelile de ortografie a numelor și a datelor, pot fi corectate în biroul de înregistrare, simplu și rapid.

Erorile mai complexe, cum ar fi, de exemplu, discrepanțele în ceea ce privește metrajul terenului, pot fi corectate numai după validarea judiciară.

Prin urmare, este extrem de important ca toate datele privind proprietatea să fie verificate și corectate înainte de a introduce actul de proprietate.

Odată ce totul este corect, se emite actul de proprietate și se transferă în mâinile noului proprietar.

Înregistrarea proprietății

Cu toate acestea, chiar și cu actul de proprietate în mână, proprietatea nu vă aparține de drept. Trebuie să înregistrați proprietatea pentru a certifica dreptul de proprietate și drepturile legale asupra acesteia.

Pentru a face acest lucru, noul proprietar trebuie să se prezinte la Oficiul Registrului Imobiliar și să solicite înregistrarea, precum și să plătească taxele necesare pentru eliberarea documentului.

Actul care face obiectul analizei

Odată făcut acest lucru, actul va fi analizat timp de aproximativ 30 de zile, iar dacă totul este în conformitate cu prevederile legale, actul va fi înregistrat în matricola proprietății.

Această matricula este cea care garantează posesia și drepturile proprietarului asupra terenului. Cu ajutorul ei, cumpărătorul este considerat efectiv proprietarul proprietății.

Din acel moment, proprietatea poate fi deja inclusă în declarația de impozit pe venit și toate impozitele, cum ar fi IPTU, de exemplu, vor fi emise pe numele noului proprietar.

Ce se poate întâmpla dacă proprietatea nu are un act de proprietate?

O proprietate fără titlu de proprietate este o proprietate fără proprietar, ceea ce înseamnă că nu dețineți în mod legal proprietatea și că aceasta poate fi vândută sau revendicată în orice moment de altcineva.

Rezultatul este o durere de cap imensă și un inconvenient uriaș, deoarece riscați să pierdeți proprietatea.

De aceea, se recomandă întotdeauna să cumpărați proprietăți care au un act de proprietate și înregistrare. Fără această documentație, terenul este la mila oamenilor de rea credință.

Acest lucru se datorează faptului că vânzătorul poate pur și simplu să facă mai multe vânzări ale aceleiași proprietăți, caz în care cel care o înregistrează primul devine proprietar legal, sau poate cere înapoi proprietatea, deoarece fără act și înregistrare aceasta nu devine proprietatea sa de drept.

În astfel de cazuri, nici măcar chitanțele de plată bancară nu pot atesta negocierea, deoarece legea este foarte categorică în ceea ce privește cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Numai cei care au un act de proprietate și o înregistrare sunt considerați proprietari legali, așa că evitați negocierile care implică doar un acord de vânzare-cumpărare.

Acest tip de tranzacție nu oferă nicio garanție cumpărătorului.

În ciuda procesului oarecum birocratic, emiterea actului de proprietate este esențială pentru a asigura dreptul de proprietate asupra imobilului. Așadar, nu pierdeți timpul și regularizați cât mai curând posibil.